|
Rechtliche Möglichkeiten für Käufer von
Immobilien zu Kapitalanlagezwecken wieder auszusteigen
Interview mit Rechtsanwalt und Immobilienexperte Kim Oliver Klevenhagen, Berlin
– München
RA Klevenhagen
Dr. Schulte: "Wie läuft das mit
den Immobilien?"
Rechtsanwalt Klevenhagen: "Es beginnt immer auf dieselbe Art und
Weise. Die Opfer wollen für das Alter vorsorgen, Geld anlegen oder „einfach nur“
Steuern sparen. Mit viel Glück erreichen Sie einfach keines dieser Ziele,
andernfalls droht der finanzielle Ruin."
Dr. Schulte: "Immer?"
Rechtsanwalt Klevenhagen: "Nein, es geht nur um extrem überteuerte
Wohnungen. Denn die Vermittler solcher Eigentumswohnungen preisen ihre
Immobilien in der Regel als einmalige Gelegenheit zum Steuersparen an.
Gleichzeitig suggerieren die Vermittler, dass es sich um eine hervorragende Möglichkeit
handelt, für das Alter vorzusorgen, weil, wie jeder weiß, eine Immobilie eine
hervorragende Geldanlage darstellt. Als wirksamste Verkaufsargumente gelten in
der Regel der scheinbar günstige Preis, der sich durch die Einnahmen aus
Vermietung und durch Steuerrückerstattungen ohne weiteres amortisiert, sowie
die Wertsteigerung der Immobilie."
Rechtsanwalt Klevenhagen weiter: "Unter diesen Begriff fallen
kombinierte Verträge, in denen Anlegern durch einen Strukturvertrieb vermietete
Eigentumswohnungen angeboten werden. Durch die Einschaltung eines
Strukturvertriebs erhöht sich der Kaufpreis zudem erheblich durch eine Vielzahl
von Innenprovisionen gegenüber dem tatsächlich angemessenen Kaufpreis. Die
Anlage als Altersvorsorge ist mithin kaum haltbar. Nicht selten vergessen die
Vermittler auch über die weiteren Pflichten aus dem Eigentum aufzuklären und
realistische Finanzierungen in ihre Überlegungen mit einzubeziehen."
Dr. Schulte: "Schildern Sie doch mal einen typischen Fall!"
Klevenhagen: "Dazu kommt, dass potentielle Anleger durch die
Vermittler des Strukturvertriebes in eine überrumpelungsähnliche Situation
gebracht werden. Denn entweder kontaktieren die Vermittler potentielle Anleger
aus heiterem Himmel, zum Beispiel nach dem Einkauf im Einkaufscenter oder durch
einen blinden Telefonanruf, einen so genannten „cold call“. Die psychologisch
geschulten Vermittler fragen zunächst, ob man nicht Interesse habe, langfristig
Steuern zu sparen und dass der hiesige Anrufer der Firma XY Experte in
Steuerfragen sei. Da diese Frage im Regelfall mit Ja beantwortet werden kann,
ist das Gespräch eröffnet und dem Vermittler Tür und Tor geöffnet, um seine
Argumente zu platzieren.
Sodann wird ein reelles Treffen in der Wohnung des Anlegers oder den
Beratungsräumen des Vermittlers vereinbart. Dabei erscheint der Vermittler
bestenfalls gleich mit Berechnungsbeispielen und Hochglanzprospekten und hat
auch schon eine Immobilie für die potentiellen Anleger in Aussicht. Diese ist häufig,
so stellen die Vermittler meist dar, so stark nachgefragt, dass sie nur noch für
wenige Tage für sie reserviert ist."
Dr. Schulte: "Üble Tricks,
oder?"
Klevenhagen: "Ja, üble Tricks!
Jetzt geht es weiter! Aber da ja nun feststeht, dass der potentielle Anleger
Steuern sparen will und der Wohnungseigentumserwerb, wie sich anhand des
Berechnungsbeispiels zeigte, hervorragend dafür geeignet ist, weil man quasi
ohne Kosten eine Altersvorsorge erhält, könne man auch gleich zum Notar fahren.
In der Praxis bearbeiten solche Fälle in der Regel immer dieselben Notare.
Nicht ohne Grund! Denn eigentlich gebietet die Warnfunktion der notariellen
Beurkundung, dass hier nochmals über das Rechtsgeschäft aufgeklärt wird. Die Betonung
liegt auf nochmals. In der Regel erfahren potentielle Anleger hierbei jedoch
zum ersten Mal Einzelheiten über den geplanten Kauf, nicht zuletzt eingekleidet
in einen Wulst von Rechtsnormen. So bleibt beim Anleger nur Unverständnis. In
der Hoffnung, dass alles schon mit rechten Dingen zugehen wird, unterzeichnet
er das notarielle Kaufangebot und bindet sich für vier Wochen oder mehr.
An diesem Punkt kann jedem betroffenen Anleger nur dringendst empfohlen werden,
anwaltlichen Rat oder zumindest die Hilfe eines seriösen, wirklich unabhängigen
Anlegerschutzvereins zu suchen. Denn die Möglichkeit für Anleger, denen
Schrottimmobilien verkauft wurden und die nun die Rückabwicklung suchen, hat
sich stetig verbessert. Zu warnen ist aber insbesondere vor übereilten
Reaktionen geprellter Anleger. Nur eine genaue Analyse des Einzelfalls hält
letzten Endes vor Gericht stand."
Dr. Schulte: "Wie helfen Sie
betroffenen Familien?"
Klevenhagen: "Rechtlich haben
sich folgende Angriffsoptionen in der Praxis heraus geprägt:
1. Der Angriff des eigentlichen Vermittlers/des Strukturvertriebs
2. Der Angriff auf den Verkäufer
3. Der Angriff auf die darlehensgebende Bank
Zum Fall 1:
Die Anlageberater, die Vermittler, die Herren des Strukturvertriebs schulden
dem potentiellen Anleger eine richtige Rentabilitäts- und Liquiditätsberechnung,
aus denen der Käufer die wirtschaftlichen Folgen des Eigentumserwerbes ersehen
kann. Hierbei finden die Experten der Kanzlei Dr. Schulte und Partner häufig
Defizite. Der Vertrieb erfolgt unter einseitiger Betrachtung und berücksichtigt
lediglich nicht erreichbare Gewinnmöglichkeiten. Die errechnete monatliche
Zuzahlung fällt höher aus als erwartet oder der Weiterverkauf will nicht
gelingen. Alles Folgen einer falschen Aufklärung über den Wert der Immobilie,
die steuerlichen Auswirkungen, die monatliche Zuzahlung, den Kreditvertrag, über
Innenprovisionen, die zu erzielenden Mieterträge, das Darlehen verbunden mit
den verschieden Kosten usw.
Zum Fall 2:
Eine in Bezug auf Fall 1 nachgewiesene Falschberatung, Täuschung oder
sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung kann der Verkäuferin zugerechnet werden, wenn
sie die Vermittler zum Vertrieb ihrer Immobilien genutzt hat.
Zum Fall 3:
Die neuere Rechtsprechung lässt die Tendenz erkennen, dass oben genannte
Falschberatungen auch der Bank zugerechnet werden können. Dies erfolgt durch
die Gerichte bisher jedoch nur sehr zögerlich, auch wenn sich die Experten der
Kanzlei Dr. Schulte und Partner darüber einig sind, dass sich die
finanzierenden Banken nicht mit Unkenntnis der einschlägigen Praxis herausreden
können sollten.
Einen neuen großen Erfolg bedeutet in diesem Bereich der Beschluss des
Bundesgerichtshofs vom 5.7.2011 (Az.: XI ZR 342/10). Die Bank wurde wegen
arglistiger Täuschung in Bezug auf zu erzielende Mieteinnahmen zum
Schadenersatz verurteilt."
Dr. Schulte: Vielen Dank für die
Ausführungen!
Dr. Thomas Schulte, Rechtsanwalt
Der Verfasser ist für den Inhalt
verantwortlich.
Sofortkontakt
Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte
Weitere interessante Beiträge finden Sie auf unserer Internetseite unter Pressemitteilungen.
Kontakt:
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte
Friedrichstrasse 133
10117 Berlin
Telefon: (030)
71520670
Telefax: (030)
71520678
e-Mail:
Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spam-Bots geschützt, Sie müssen Javascript aktivieren, damit Sie es sehen können
Internet: www.dr-schulte.de
Büro Berlin-Süd:
Malteserstr. 170/172
12277 Berlin
Büro München:
Beichstrasse 5 (Ecke Leopoldstrasse)
80802 München
Die Kanzlei
ist seit 1995 schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Kapitalanlagen- und
Bankenrechts sowie auf dem Gebiet des Verbraucherschutzes tätig und vertritt
bundesweit die Interessen einzelner Anleger. Die Kanzlei verfügt über zwei
Büros in Berlin und eine Zweigstelle in München. Ergänzende Absenderangaben mit
allen Kanzleistandorten finden Sie im Impressum auf unserer Internetseite www.dr-schulte.de
|
