Bankenhaftung bei Immobilienkrediten

Empfehlung von Dr. Thomas Schulte wegen großer Erfahrung und erfolgreicher Prozessführung, z.B. Titelbeitrag im Magazin „Capital“, Ausgabe 07/2008.

Inhaltsverzeichnis

Gerichtsgebäude / Pixabay

Bankenhaftung

bei Immobilienkrediten

Was passiert, wenn die Bank falsch berät? Wann muss das Darlehen zurückgezahlt werden, wann nicht?
Es ist ein weitverbreiteter Irrglaube, dass Kreditnehmer meinen, dass Kredite nicht zurückgezahlt werden müssten, wenn es Probleme mit dem finanzierten Objekt gibt. Denn diese Ansicht ist sehr oft falsch.
Grundregel
Die Grundregel ist, dass der Kredit zurückgezahlt werden muss egal was mit dem finanzierten Objekt passiert (ob der Immobilien-Kaufvertrag rückgängig gemacht wird oder ob das Haus Schäden hat oder gar abbrennt).

Ausnahmen
Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel und so ist dies auch hier. Etwas anderes gilt nämlich bei so genannten verbundenen Geschäften nach § 358 BGB (dieses Thema soll hier nicht tiefer behandelt werden) oder wenn es zu bestimmten Pflichverletzungen durch die Bank gekommen ist..

Bankenhaftung bei Immobilienkrediten
Grundlage der Haftung ist in diesen Fällen fast immer die vorvertragliche Vertrauenshaftung, die mittlerweile in den §§ 311 II , 241 II BGB ausdrücklich geregelt ist.
Die Bankenhaftung wird in der Rechtsprechung und in der Rechtsliteratur heiß diskutiert, aber mittlerweile haben sich insgesamt fünf Fallgruppen herauskristallisiert, die fast allgemein anerkannt sind.
Dies sind:
1.      konkreter Wissensvorsprung durch die Bank
2.      schwerwiegender Interessenkonflikt
3.      besondere Gefährdungstatbestände
4.      Täuschungen durch Dritte
5.      Unerfahrenheit des Kreditnehmers

Fallgruppe 1
Die Fallgruppe 1 (konkreter Wissensvorsprung durch die Bank) kann einschlägig sein , wenn die Bank zum Beispiel Kenntnis über die drohende Zahlungsunfähigkeit eines Geschäftspartners hat oder wenn ihr bekannt ist, dass Werbeunterlagen falsche oder irreführende Angaben, z.B. über den Baubeginn oder Grundstücksflächen, enthalten (so BGH NJW 1989,2881).
Fallgruppe 2
Ein schwerwiegender Interessenkonflikt und somit die Fallgruppe 2 liegt nicht bereits vor, wenn das Kreditinstitut an der Verwirklichung eines vom ihm selbst vorfinanzierten Projekt interessiert ist , bei dem es die Anlegerbeteiligung an diesem Projekt durch Darlehensgewährung ermöglicht (BGH WM 1990, 85) . Anders liegt der Fall aber, wenn die Bank als Hauptgläubigerin einer Kommanditgesellschaft ein eigenes Interesse an deren Sanierung hat und Kommanditisten zu diesem Zweck auffordert, die Gesellschaft mit von ihr finanzierten Darlehen zu unterstützen, wenn dabei die erhebliche Gefahr eines Scheitern der Sanierung besteht(so BGH WM 1978, 896).
Fallgruppe 3
Die Fallgruppe 3 (besondere Gefährdungstatbestände) ist u.a. einschlägig, wenn die Bank den Inhaber eines mit Eigenmitteln aufgebauten Depots dazu verleitet, ein dessen wirtschaftlichen Verhältnisse weit übersteigendes Darlehen aufzunehmen, um damit die jeweils vom Anlageberater der Bank vorgeschlagenen Spekulationsobjekte zu finanzieren, wenn das Scheitern der Anlage bei steigenden Zinsbelastungen oder sinkenden Aktienkursen so gut wie sicher war (BGH WM 1997,662).
Fallgruppe 4
Gerichtliche Entscheidungen zur 4. Fallgruppe (Täuschungen durch Dritte) beziehen sich fast immer auf Sachverhalte, in denen ein Anlagevermittler tätig wird und den Kunden der Bank täuscht. Insoweit muss dann beurteilt werden, ob, die Tätigkeit des Anlagevermittlers der Bank zuzurechnen ist.
Dies richtet sich in erster Linie nach der gesetzlichen Regelung des § 278 BGB, nach der der Schuldner sich das Verschulden seiner Vertreter und der Personen, denen er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, zurechnen lassen muss. Insoweit ist entscheidend, ob die Leistung des Gutachters als eigene Leistung oder als Vertragsangelegenheit der Bank anzusehen ist. Im letztgenannten Fall muss sich die Bank die mangelhafte Leistung des Gutachters zurechnen lassen (st. Rechtsprechung seit BGH NJW 1962, 2195).
Fallgruppe 5
Zu der Fallgruppe 5. (Unerfahrenheit des Kreditnehmers) ist zunächst festzustellen, dass diese Fallgruppe nicht allgemein anerkannt ist und es nur der schwierig ist, klare Aussagen zu der Haftung der Bank. Ein Beispiel aus der Rechtsprechung mag da helfen: In einem durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten Bankkunden einen Kredit zum Erwerb eines Waschsalons aufgenommen.
Die monatliche Belastung durch das Darlehen lag bei 2548 DM und die Gewinnerwartung durch den Waschsalon war mit 4000 DM pro Monat beziffert, aus diesem Gewinn sollte dann auch noch der Lebensunterhalt für die Kunden bestritten werden. Für diese Gewinnerwartung gab es zudem keine konkreten Zahlen. Hier hätte die Bank die Unerfahrenheit der Kunden erkennen müssen, diese warnen und von der Geschäftsaufnahme abraten müssen (BGH WM 1981, 869; OLG Düsseldorf W;M 1984, 157). Der Bundesgerichtshof hielt daher in diesem Fall einen Schadensersatzanspruch daher für gegeben
Weitere Anspruchsgrundlagen
Neben der vorvertraglichen Vertrauenshaftung kann sich eine Haftung auch noch aus weitere Anspruchsgrundlagen ergeben ( zum Beispile aus § 823 oder 826 BGB) die Vorwürfe gegen die Bank bleiben aber im Grunde dieselben.

Die Last mit der Beweislast
Schwierig ist es aber immer, der Bank ein Verschulden auch nachzuweisen. Hier steht der Kunde oft alleine und hat erkennt kaum Möglichkeiten gegen den großen „Gegner“ vorzugehen. Da hilft oft nur der Weg zum Rechtsanwalt und selbst dem fällt es schwer die Mauer des Schweigens im Bankengewerbe zu durchdringen.

Verjährungsfragen
Problematisch ist in diesem Bereich aber insbesondere die Frage der Verjährung von Ansprüchen, gerade dann, wenn es sich schon um ältere, schon abgerechnete Kredite handelt.

Die Beurteilung der Verjährungsfrage ist immer eine Einzelfallentscheidung. Es kommt entscheidend darauf an, wann der Kunde Kenntnis von den Verfehlungen erlangt hat. Dies ist insbesondere für Ansprüche die nach dem 01.01.2002 entstanden sind relevant.
Aber auch verjährte Schadensersatzansprüche können für den Kunden noch Wert haben, denn es besteht immer noch die Möglichkeit die Ansprüche gegen die Darlehensrückzahlungsanspüche der Bank aufzurechnen.

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Dr. Thomas Schulte

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Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
20. Jahrgang - Nr. 301 vom 12. Januar 2006 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich

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