Neuer Schlag für Anleger von Steuersparfonds – Bei BGB-Gesellschaften Haftung auch für die Zwischenfinanzierung
 
Mit Datum vom 17.10.2006 (XI ZR 185/05) hat der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes erneut eine für viele Anleger geschlossenen Immobilienfonds weitereichende Entscheidung getroffen. Inhaltlich ging es um die Frage, ob der Gesellschafter einer BGB-Publikumspersonengesellschaft der zwischenfinanzierenden Bank auch für die Darlehensschulden haftet, die vor seinem Beitritt zu der Gesellschaft aufgenommen wurden.

 
Erst im Jahre 2001 hatte der 2. Zivilsenat des BGH eine Streitfrage geklärt, die die Rechtswissenschaft lange beschäftigt hatte. Die Frage der Haftung der Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft war auch Grundlage mehrerer Theorien erklärt worden, letztlich aber dann durch den Bundesgerichtshof der Haftung von OHG-Gesellschaftern weitgehend gleichgestellt worden. Diese haften bekanntlich für die Schulden der offenen Handelsgesellschaft persönlich und unbeschränkt neben dem Gesellschaftsvermögen der OHG. Gesellschaftsgläubiger können unmittelbar auf das Vermögen der Gesellschafter zugreifen, ohne dass die OHG zuvor verklagt werden muss.
 
Seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2001 verhält es sich bei GbR-Gesellschaften nunmehr genauso. Streitig war allerdings noch, was mit Verbindlichkeiten der Gesellschaft geschehen soll, die vor dem jeweiligen Beitritt des Gesellschafters bereits begründet waren. Typischer Anwendungsfall im Bereich geschlossener Immobilienfonds sind hier die Zwischenfinanzierungsdarlehen, die von den Initiatoren mit Banken ausgehandelt wurden, um die Fondsobjekte zuerst einmal anzuschieben und die Bauten fertig zu stellen. Diese Darlehen sind zu unterscheiden von den Außenfinanzierungsdarlehen, die die Anleger aufgenommen haben, um ihren individuellen Gesellschaftsanteil zu finanzieren und die die Rechtsprechung seit einigen Jahren ebenfalls verstärkt beschäftigen.
 
Im Jahre 2003 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass grundsätzlich der neu eintretende GbR-Gesellschafter auch für die vor seinem Beitritt entstandenen Verbindlichkeiten haften muss. Ebenso wurde entschieden, dass es kein Vertrauensschutz für Anleger gab, die einer GbR bereit vor dieser Konkretisierung der Rechtsprechung beigetreten sind.
 
Die logische Konsequenz aus diesen Entscheidungen hat der BGH nun in dem Eingangs erwähnten Urteil gezogen. Im fraglichen Falle war die Immobilienfondsgesellschaft eine GbR und infolge ausbleibender Mieteinnahmen nicht mehr in der Lage, dass Zwischenfinanzierungsdarlehen der Bank zu bedienen. Die Bank kündigte daraufhin die Darlehen und wandte sich direkt an die Gesellschafter, um die Darlehensrückzahlung zu bewerkstelligen. Die Haftung der GbR-Gesellschafter sollte zwar nur quotal, also entsprechend ihrem jeweiligen Gesellschaftsanteil erfolgen, war aber dennoch im vorliegenden Fall nicht unerheblich. Auf den Gesellschafter entfielen circa 100.000 Euro, die er zusätzlich zur Bezahlung seines eigenen GbR-Anteils aufbringen sollte. Der 11. Zivilsenat des BGH entschied hier zugunsten der Bank.
 
Der Anleger einer GbR haftet demgemäß gleich doppelt: Er haftet der Gesellschaft auf die Erbringung der Einlage. Wenn diese Einlage mittels eines Darlehens finanziert wurde, muss er das Darlehen an die jeweils außenfinanzierende Bank auch im Falle eines wirtschaftlichen Misserfolges des Fonds unter Umständen zurückzahlen. Außerdem haftet er gegenüber der innenfinanzierenden Bank als GbR-Gesellschafter ebenso persönlich.
 
Fazit: Dieses Urteil birgt Sprengstoff für eine Vielzahl von Fondsanlegern von Immobilienfonds-GbRs und könnte vielfach den wirtschaftlichen Ruin bedeuten. Eine Vielzahl von Kapitalanlagevermittlern muss sich Gedanken machen, ob hier über diese Haftungsfolgen, die auch vor Änderung der Rechtsprechung nicht ganz unwahrscheinlich waren, ordnungsgemäß aufgeklärt wurde.

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Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
18. Jahrgang - Nr. 192 vom 21. Dezember 2006 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich


Dr. Thomas Schulte

Über den Autor:

Dr. Thomas Schulte ist Rechtsanwalt und Fachautor aus Berlin.

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