Bundesgerichtshof – Immobilien und Bankhaftung

Empfehlung von Dr. Thomas Schulte wegen großer Erfahrung und erfolgreicher Prozessführung, z.B. Titelbeitrag im Magazin „Capital“, Ausgabe 07/2008.

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Aktenzeichen! Juristische Information

BGH formt „institutionalisiertes Zusammenwirken“

Der Nebel verzieht sich – BGH – Bankensenat formt “institutionalisiertes Zusammenwirken” aus
Langsam verdeutlichen sich die Umrisse der vom Bundesgerichtshof in Fällen fehlgeschlagener Immobilien- und Immobilienfonds-Kapitalanlagen neu geschaffenen Fallgruppe des sogenannten “institutionalisierten Zusammenwirkens”. In mehreren Entscheidungen hat der BGH nunmehr ausgeführt, unter welchen Umständen eine Haftung der Bank gegenüber dem Anleger für derartige Kapitalanlagen in Frage kommt. Einige Unklarheiten bleiben allerdings bestehen. Versuche einer Bestandsaufnahme:

Ab Anfang 2006 hat der Bankensenat des Bundesgerichtshofes vom Gesellschaftsrechtssenat die Zuständigkeit für die Finanzierung von Immobilienfonds-Kapitalanlagen wieder übernommen und im April und Mai 2006 mehrere Entscheidungen zu diesem Themenkomplex vorgelegt. Zugleich wurden auch einige Aspekte fehlgeschlagener Immobilien-Direktanlagen aufgegriffen. Im Wesentlichen konnte konstatiert werden, dass der Bundesgerichtshof viele anlegerfreundliche Ansätze des II. Zivilsenates wieder rückgängig gemacht hat. So hat der XI. Zivilsenat, insoweit in Übereinstimmung mit einem Großteil der Instanzgerichte, in Fällen der unrichtigen Gesamtbetragsangabe von endfälligen Darlehen entgegen der Rechtsprechung des II. Zivilsenates eine Nichtigkeit des Darlehensvertrages zu Gunsten des Anlegers nicht mehr angenommen, wenn der Darlehensbetrag an den Fondstreuhänder oder ähnliche Empfänger ausgezahlt wurde. In derartigen Fällen soll sich nur der geschuldete Darlehenszinssatz auf 4 % rückwirkend und für die Zukunft ermäßigen.
Einschränkungen bisheriger Rechtsprechung
Eingeschränkt wurde auch die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Darlehensvertragserklärungen eines Treuhänders, wenn dessen Bevollmächtigung gegen das Rechtsberatungsgesetz verstieß. Hier hatte der XI. Zivilsenat selbst zunächst eine Vielzahl von Darlehensverträgen für unwirksam erklärt, wenn der eingeschaltete Treuhänder der Bank bei Darlehensvertragsabschluss keine notariell beglaubigte Abschrift der Bestellungsurkunde vorgelegt hat. In einem Urteil vom 24.10.2006 (XI ZR 216/05) hat der BGH dann jedoch ausdrücklich festgestellt, dass zwar grundsätzlich der Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz in einem Treuhandvertrag auch die zugrundeliegende Vollmacht erfassen kann, nicht jedoch, wenn diese bereits formularmäßig auf dem Zeichnungsschein erteilt sei. Demgemäß dürfte sich eine Vielzahl von Treuhandfällen zu Gunsten der Banken erledigt haben. Denn die Vertragserklärungen des Treuhänders sind als wirksam zu betrachten.
Ebenso zurückgedreht wurde das Rad des Rückforderungsdurchgriffes durch den XI. Zivilsenat. Der II. Zivilsenat hatte in seiner Rechtsprechung zu Verbundgeschäften bei Fondsfinanzierungen umfassende Rückforderungsmöglichkeiten des Anlegers gegenüber den finanzierenden Banken bejaht. Voraussetzung dafür war, dass entweder der Darlehensvertrag ursächlich auf eine Haustürsituation zurückzuführen ist und die Widerrufsbelehrung in dem Darlehensvertrag nicht den Vorgaben des Haustürwiderrufsgesetzes entspricht. Oder aber, dass der Anleger durch Beauftragte des Immobilienfonds-Unternehmens fehlerhaft über die Chancen und Risiken des finanziellen Engagements aufgeklärt wurde. In ersterem Falle könne der Anleger den Darlehensvertrag widerrufen und müsse von der Bank seine gesamten Zins- und Tilgungszahlungen zurückverlangen können, während die Bank im Gegenzug sich mit dem abgetretenen Fondsanteil begnügen müsse. Im zweiteren Falle könne der Anleger den Fondsbeitritt kündigen bzw. wegen arglistiger Täuschung anfechten und könne diese Kündigung auch der finanzierenden Bank im Wege des sogenannten Einwendungsdurchgriffes entgegenhalten. Rechtsfolge ist die Rückabwicklung des Darlehensvertrages in der Form, dass die Bank von dem Anleger die noch offenen Darlehenssummen zurückfordern kann, der Anleger von der Bank dagegen einen Rückerstattungsanspruch bezüglich der Zinsen hat. Der Rückerstattungsanspruch der Bank wird allerdings in dem Maße verringert, in welchem der Anleger nach Kündigung der Fondsbeteiligung von der Immobilienfondsgesellschaft eine Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens verlangen kann. Diese Lösung entspricht dem BGH Urteil vom 21.07.2003 (II ZR 387/02) . Für Fälle, in denen die Immobilienfonds-Anlage nichts mehr wert ist, bieten sich für den Anleger daher kaum Vorteile. Nach der Erklärung des Einwendungsdurchgriffes ist er verpflichtet, das Darlehen voll an die Bank zurückzuzahlen, ohne hier in den Genuß der Ratenzahlung zu kommen.
Weitergehende Ansprüche hatte der II. Zivilsenat dem Anleger dann zugesprochen, wenn er regelrechte Schadensersatzansprüche gegenüber den Vermittlern, den Prospektverantwortlichen und Hintermännern sowie den Initiatoren der Fondsgesellschaften hatte. Dies konnte insbesondere in Fällen wichtig werden, in denen die Initiatoren bereits wegen Kapitalanlagenbetrug oder ähnlichem strafrechtlich verurteilt waren. In einem solchen Falle konnte der Anleger nach der bisherigen BGH Rechtsprechung von der Bank sämtliche Zahlungen zurückverlangen, unter Anrechnung der von dem Fonds erhaltenen Ausschüttungen und Steuervorteile, ohne der Bank gegenüber zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet zu sein.
Diese Rechtsprechung, die ohnehin nur für verbundene Immobilienfondsfinanzierungen galt, wurde allerdings durch Urteil vom 25.04.2006 (XI ZR 106/05) aufgehoben. Demgemäß können die Ansprüche gegen Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber der Bank nicht mehr entgegengehalten werden. Statt dessen wir in diesem Urteil dem Anleger die Möglichkeit eröffnet, bei einer Täuschung durch den Vertriebsmitarbeiter des Fonds den Darlehensvertrag direkt anzufechten und den Vertriebsmitarbeiter des Fonds als Erfüllungsgehilfen der Bank anzusehen, so dass hier Schadensersatzansprüche gegenüber der Bank aus so genanntem Verschulden bei Vertragsschluss geltend gemacht werden können. Allerdings waren die dann folgenden Ausführungen in dem erwähnten Urteil alles andere als klar. Insbesondere blieb vollkommen offen, ob der Vertriebsmitarbeiter von Bank und Fonds den Anlegern nun vorsätzlich getäuscht haben muss oder auch eine arglistige Täuschung gegangen haben kann. Einige Ausführungen des Urteils waren schlicht derart widersprüchlich, dass zum Beispiel das OLG Stuttgart dem BGH offen die Gefolgschaft versagte (z.B. Urteil 6 U 22/06 vom 14.11.2006 ).
Neue Rechtsfigur: Institutionalisiertes Zusammenwirken
Parallel zu dieser geänderten Rechtsprechung bei Immobilienfonds-Finanzierungen modifizierte der BGH seine Rechtsprechung bei reinen Immobilien-Finanzierungen. Hier war von vornherein die Rechtsfigur des Verbundgeschäftes ausgeschlossen, so dass Auseinandersetzungen mit der Bank sich nur unter dem Schadensersatz-Gesichtspunkt führen ließen, der fehlenden Rechtsberatungserlaubnis oder aber durch die Widerrufsmöglichkeit nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Nachdem der BGH seine sehr restriktive Rechtsprechung zur Frage des Haustürwiderrufes auf Druck des Europäischen Gerichtshofes aufgeben musste, wurde versucht, durch mehrere Entscheidungen den europarechtlichen Gesichtspunkten des Verbraucherschutzes Rechnung zu tragen. In vier Entscheidungen vom 16.05.2006 (z.B. XI ZR 6/04) schafft der BGH hierfür den Begriff des sogenannten „institutionalisierten Zusammenwirkens“ der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objektes. Nach den diesbezüglichen Entscheidungen soll bei Vorliegen dieses institutionalisierten Zusammenwirkens, Anleger sich unter erleichterten Voraussetzungen mit Schadensersatzansprüchen gegenüber der Bank durchsetzen können. Dies soll gelten, wenn der Anleger durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren arglistig getäuscht wird. In einem solchen Falle wird vermutet, dass die Bank die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers kannte, so dass ein eigener Wissensvorsprung, der zum Schadensersatz berechtigt, anzunehmen ist. Die Vermutung ist von der Bank allerdings widerlegbar.
Wann ein solches institutionalisiertes Zusammenwirken vorliegt, ist noch nicht abschließend geklärt. Es soll nicht ausreichen, dass die Bank den übrigen am Vertrieb Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Darüber hinaus soll erforderlich sein, dass zwischen Verkäufer des Fonds, dem Vermittlungsunternehmen und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden haben. Diese sollen bereits dann vorliegen, wenn eine Vertriebsvereinbarung, ein Rahmenvertrag oder konkrete Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder etwa daraus, dass der Verkäufer wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen bei derselben Bank vermittelt hat.
In der aktuellen Entscheidung vom 21.11.2006 (XI ZR 347/05) führt der BGH nun beide Entscheidungsserien zusammen. Konkret ging es um den Widerruf eines Fondsbeitrittes nach dem Haustürwiderrufsgesetz und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der finanzierenden Bank. In dem Urteil, mit dem die Rechtsprechung des 2. Zivilsenates des BGH offen ablehnendes Urteil des 5. Zivilsenates des OLG Schleswig aufgehoben wird, stellt der 11. Zivilsenat des BGH zunächst einmal fest, dass der direkte Schadensersatzanspruch gegenüber der finanzierenden Bank wegen einer arglistigen Täuschung des Vermittlers den Anleger berechtigt, die erbrachten Zinsleistungen von der Bank zurückzufordern. Voraussetzung scheint allerdings tatsächlich eine arglistige Täuschung des Vertriebstmitarbeiters zu sein. Sofern aber diese Arglist nicht bewiesen werden kann, können über den Umweg des Verbundgeschäftes die Ansprüche gegen die Prospektverantwortlichen und Hintermänner der Bank nicht entgegengehalten werden.
Dafür aber kommt ein eigenständiger Schadensersatzanspruch der Bank zugunsten des Anlegers in Frage, wenn zwischen der Bank und dem Fondsinitiatoren ein institutionalisiertes Zusammenwirken vorgelegen hat. Die Grundsätze der Haftung innerhalb des institutionalisierten Zusammenwirkens sind insoweit nicht auf reine Immobiliengeschäfte beschränkt und ermöglichen es auch, Täuschungshandlungen durch Initiatoren und Gründungsgesellschafter bei Vorliegen der Voraussetzungen der Bank entgegenzuhalten.
Ob sich hier nun also eine Verbesserung der Rechtsstellung des Anlegers ergibt, muss abgewartet werden. Voraussichtlich wird sich die Auseinandersetzung in den Instanzgerichten nunmehr auf die Begriffe der „Arglist“ und der “Evidenz” verlagern.
Zu Lasten der Anleger hat der BGH vorsorglich den Banken noch weitere Hintertürchen offengelassen. So muss es für die Bank evident, also offensichtlich sein, dass die Täuschung durch die Fondsinitiatoren und Gründungsgesellschafter arglistig war (Urteil vom 24.10.2006, XII ZR 9/05). Zum anderen sind eine Vielzahl von Aussagen der Vermittler unter Umständen für die Rechtsansichten des BGH gar nicht relevant. In der Entscheidung XI ZR 204/04 vom 19.09.2006 hatte der Vermittler mitgeteilt, es handele sich um eine risikolose Immobilie, die ihren Wert nicht nur erhalte, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere. Ein Verkauf nach fünf bis zehn Jahren sei verlustfrei möglich aufgrund der üblichen Wertentwicklung und damit auch eine Rückführung des Darlehens. Die Kosten der Erwerbs der Wohnung würden aufgefangen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile. Die Immobilie sei hervorragend zur Altersvorsorge und zum Steuern sparen geeignet. Überraschenderweise fallen der Bank über den Umweg des Schadensersatzes diese Äußerungen nicht zur Last. Denn nach Ansicht des 11. Zivilsenates des BGH handele es sich hier um lediglich subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um unrichtige Angaben. Hier werde ersichtlich Werbung gemacht, ohne das konkrete, wertbildende Merkmale der Immobilie, wie z. B. Verkehrswert, Finanzierungskosten, Mieteinnahmen, Steuervorteile etc. in Bezug genommen werden.
Angesichts der dargestellten Punkte bleibt wohl alles so wie bisher: Vor Gericht und auf hoher See bleibt der Anleger in Gottes Hand.

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Dr. Thomas Schulte

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Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
20. Jahrgang - Nr. 179 vom 25. Januar 2007 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich

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