Wichtige Ent­schei­dung des Eu­ro­päi­schen Ge­richts­hofs (EuGH) in Sa­chen Schrott-Im­mo­bi­lien nach der Verhandlung am 15.06.2004

Empfehlung von Dr. Thomas Schulte wegen großer Erfahrung und erfolgreicher Prozessführung, z.B. Titelbeitrag im Magazin „Capital“, Ausgabe 07/2008.

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Wichtige Ent­schei­dung des Eu­ro­päi­schen Ge­richts­hofs (EuGH) in Sa­chen Schrott-Im­mo­bi­lien nach der Verhandlung am 15.06.2004 erwartet Hunderttausende Deutsche sitzen auf Schrott-Im­mo­bi­lien, das sind sol­che, die in den 90er Jah­ren zu völ­lig über­teu­er­ten Prei­sen aus an­geb­li­chen Steu­er­spar­grün­den ge­kauft wor­den sind. Zu­meist sind die­se Käufer von Banken fi­nan­ziert wor­den, die bisher selten für den Schaden in die Haftung zu nehmen waren. Vielleicht kann der Europäische Gerichtshof jetzt helfen. Am 15.06.2004 beginnt das Verfahren mit einer mündlichen Verhandlung. Allein dem Bundesamt für Verbraucherschutz liegen hunderte Schreiben von Betroffenen vor. Diese Hilfe für den Verbraucher erwächst aus dem europäischen Verbraucherschutzrecht, welches seit Jahren besteht. Hauptsächlich zählen folgende Richtlinien dazu: Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen; Richtlinie 90/314/EWG des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen; Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen, Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien; Richtlinie 9717/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz; Richtlinie 98/6/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 über den Schutz der Verbraucher bei der Angabe der Preise der ihnen angebotenen Erzeugnisse; Richtlinie 99/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter; Richtlinie 98/27/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 1998 über Unterlassungsklagen zum Schutz der Verbraucherinteressen Diese Richtlinien gelten als indirekte Gesetzgebung, da der Mitgliedsstaat eine Überführung der Richtlinie in sein eigenen Recht gemäß Art. 189 Abs. 3 EGV vornehmen muß. Die europäischen Vorgaben muß damit der Mitgliedsstaat in eigenes Recht überführen. Der Europäische Gerichtshof hat hierzu festgestellt, dass „die Mitgliedstaaten verpflichtet sind, innerhalb der ihnen nach Art. 189 EGB belassenen Entscheidungsfreiheit die Formen und Mittel zu wählen, die sich zu Gewährleistung der praktischen Wirksamkeit (effet utile) der Richtlinien unter Berücksichtigung des mit ihnen verfolgten Zwecks am besten eignen. Daraus folgt auch, dass in der Regel ein innerdeutsches Gesetz erlassen oder modifiziert werden muß. Typisches Beispiel ist die Einfügung von Vorschriften in das Recht z.B. das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dabei entstehen komplizierte rechtliche Probleme, falls die Rechtsansicht vertreten wird, dass zum Beispiel das deutsche Recht nicht dem höherrangigen europäischen Recht entspricht. Ein dramatisches Beispiel mit erheblicher volkswirtschaftlicher Sprengkraft bietet die Auseinandersetzung um die Schrottimmobilien. Diese überteuerten Eigentumswohnungen wurden im Strukturvertrieb vor allem in der Zeit der Wende bis Mitte der neunziger Jahre mit der passenden Kreditfinanzierung am Wohnzimmertisch an den kleinen Mann gebracht. Gelockt wurde mit angeblichen Steuervorteilen. Heute sind die meisten Anleger enttäuscht, da häufig ein hoher Kredit aufgenommen wurde, die Wohnung aber nicht oder nur schwer vermietet werden kann. Zugleich waren die Wohnungen häufig zu einem völlig unrealistischen Wert verkauft worden. Viele Anleger sind verzweifelt. Rechtsstreitigkeiten verschiedener Art waren die Folge. Den Geschädigten blieben häufig nur noch die finanzierenden Banken als Klagegegner über, da sämtliche andere Vertragspartner inzwischen insolvent waren. Es half daher den Eigentümern der Schrottimmobilie wenig, dass erfolgreich Verkäufer oder Vermittler oder andere Beteiligte verklagt werden konnten. Diese Urteile waren aufgrund der Insolvenz der Beteiligten häufig nicht vollstreckbar. Der einzige Anspruchsgegner, der nicht in die Knie gehen würde, sind und waren die Banken in der Bundesrepublik Deutschland, die aufgrund der Finanzierungen tolle Gewinne einstreichen konnten. Das deutsche Kreditrecht schützt aber eher die Banken. Was tun? Die erste Hilfe nahte mit dem „Heininger-Urteil“ des EuGH das die deutschen Kollisionsnormen zwischen Haustür- und Verbraucherkreditwiderrufsrecht, die zur beiderseitigen Neutralisierung führte, für europarechtswidrig erklärte und es ermöglichte, den Kreditvertrag wegen des Haustürgeschäfts zu widerrufen. Die Rechtsfolgen waren unvertretbar: Nach § 3 Haustürwiderrufsgesetz a.F. (§ 357 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) sind die Anleger verpflichtet, die Darlehen statt ratenweise sofort zurückzuzahlen. Sie bleiben zudem, wie der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt, an den Schrottimmobilien hängen, da diese vom Widerruf mangels verbundenen Geschäfts, wie der Gesetzgeber nun in § 358 Abs.3 BGB nochmals klarstellte, unberührt bleiben. Diese Rechtsauffassung ist sehr stark kritisiert worden und könnte bankenfreundlicher nicht sein: Eine erfolgreiche Klage führt nur dazu, dass der erfolgreiche Kläger die Schrottimmobilie behält und den Kredit sofort zurückzahlen muss. Durch die Ausübung eines Verbraucherschutzrechtes werden die Verbraucher in Deutschland also schlechter gestellt. Dies führte dazu, dass die Landgericht Berlin, Bremen und Oldenburg der verbraucherfeindlichen Rechtsprechung ihre Gefolgschaft kündigten und den Verbraucher statt zur Kreditrückzahlung nur zur Besitzübergabe der Immobilie verpflichtete unter Rückerhalt des Kaufpreises. Während viele dieser Urteile vom Bundesgerichtshof aufgehoben wurden, hat das Landgericht Bochum beim Europäischen Gerichtshof angefragt, ob diese Handhabung der Widerrufsfolgen durch den Bundesgerichtshof mit der europäischen Haustürwiderrufsrichtlinie vereinbar sei (Rechtssache C-350/03). Ein Justizkrimi wird deutlich: In zwei „Nichtvorlagebeschlüssen“ belehrt der Bundesgerichtshof das Landgericht Bochum wegen der Eindeutigkeit seiner Rechtsansicht – eine andere Sicht durch den EuGH sei „ausgeschlossen“. Die Europäische Kommission indes hat in ihrer Stellungnahme dem Bundesgerichtshof vorgeworfen, die Richtlinie und das „Heininger-Urteil“ ihrer Wirkung zu berauben durch eine „formal und mechanische“ Rechtsprechung, „ohne sich auch nur im mindesten an den Gründen des Verbraucherschutzes“ auszurichten, sodass dies vor dem EuGH nachgeholt werden müsse. Zugleich zeigt die Kommission auf, dass das deutsche Recht so ausgelegt werden könne, dass dem Anleger die Rückgewähr der Darlehensvaluta, die an den Verkäufer ging, unmöglich sei, sodass er nur deren Surrogat in Form des Immobilienbesitzes, zurückzugeben habe. Damit ohrfeigt der EuGH den Bundesgerichtshof. Im Ergebnis bedeutet dieses: Die Banken erhalten die Wohnungen, der Anleger sein Geld zurück, der Kredit fällt weg. Angesichts der Bedeutung hunderttausender deutscher Verbraucher hat die Kommission den EuGH um eine schnelle Entscheidung gebeten. Mit diesem Weg würden die endlich die Geschädigten eine Möglichkeit haben erfolgreich gegen Banken vorzugehen und die ungeliebte Immobilie loszuwerden. Das be­deu­tet, dass im Rah­men der eu­ro­parechtskonformen Aus­le­gung des da­mals gel­ten­den Rechts der Haus­tür­wi­der­rufssituation fol­gen­des zu ent­schei­den ist: Die Ban­ken er­hal­ten die Im­mo­bi­lien von den An­la­gern und müs­sen die Kre­dite aus­bu­chen und zu­rück­ge­zahl­te Zin­sen und Til­gun­gen zu­rück­leis­ten. Wich­tig in dem Zu­sam­men­hang ist al­ler­dings die Ver­jäh­rung sol­cher An­sprü­che: Der Ein­wen­dungs­durch­griff kann heu­te noch er­klärt wer­den, was unprob­le­ma­tisch ist, da das Haus­türWG nicht ver­jährt und nicht zeit­lich be­fris­tet wer­den darf. Da­mit dro­hen jetzt jah­re­lan­ge Rechts­streitigkeiten, weil ei­ne Fül­le von Ge­schä­dig­ten ver­su­chen wer­den über den Nach­weis der Haus­tür­si­tua­tion über § 123 Abs. 2 BGB ge­gen­über der Bank ih­re An­sprü­che durch­zu­set­zen. Bisher waren in der Regel nur Verfahren gegen Banken erfolgreich, falls Treuhandfinanzierungen vorlagen oder der Bank überlegenes Herrschaftswissen in dem Zusammenhang mit dem Vertrieb bzw. Verkauf der Immobilien nachgewiesen werden konnte.::/art_introtext::

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Dr. Thomas Schulte

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Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
20. Jahrgang - Nr. 470 vom 21. September 2007 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich

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