Berlin als Hauptstadt boomt, das gilt auch für den Immobilienbereich. Es ist dabei auch möglich, als so genannter “Normalverdiener” mit einem überschaubaren Aufwand z.B. eine Eigentumswohnung zu erwerben. Besonders beliebt sich die fremdgenutzten Eigentumswohnungen, da der meist erhebliche Kaufpreis hier durch die Einnahme der Miete sowie Steuervorteile und Abschreibungsmöglichkeiten abgefedert werden kann.

Das Ziel der Käufer ist dabei einerseits der Erwerb einer Immobilie, die später im abgezahlten Zustand zur Altersvorsorge beitragen kann, andererseits aber auch der während der Abzahlungsphase erlangte Steuervorteil. Wichtig ist vor dem Erwerb vor allem eines: Eine gute und vollständige Beratung, die die tatsächlichen monatlichen Aufwendungen genau darstellt. Da die verfügbaren Eigenmittel meist den Erwerb einer fremdgenutzten Eigentumswohnung nicht zulassen, wird in den häufigsten Fällen ein Finanzierungsdarlehen aufgenommen, dessen monatliche Tilgungsraten hier einerseits durch die Mieteinnahmen und andererseits durch Eigenleistung erbracht werden. Die meisten Verkäufer dieser Eigentumswohnungen bedienen sich dabei eines Vertriebes, der die Beratungen sowie die Kundenakquise übernimmt. Während in den überwiegenden Fällen hier eine fundierte Beratung sicherstellt, dass der Erwerb der Wohnung gelingt und die monatlichen Raten dauerhaft gezahlt werden können, gibt es im Bereich des Vertriebes einige Schwarze Schafe, die mit bewusst falschen Modellrechnungen die Kunden in erhebliche Finanznot bringen, weil die tatsächlichen notwendigen monatlichen Zahlungen die in Aussicht gestellten Beträge erheblich übersteigen. Oft steht am Ende die gefürchtete Privatinsolvenz, weil die monatlichen Kosten für die Tilgung des Darlehens, ausfallende Mieten sowie hohe Wohngeldzahlungen trotz anderslautender Versprechungen für die Erwerber nicht mehr tragbar sind.

Nunmehr berichtet auch der Rundfunk Berlin-Brandenburg (RBB) in der ‘Berliner Abendschau’ über eine besonders auffällige Häufung von Fehlberatungen bei einer bei Berlin ansässigen Vertriebsorganisation.

Zunächst werden von einem beauftragten Callcenter mögliche Kunden angerufen und unter dem Deckmantel einer “Umfrage zum Thema Steuersparen” zu ihren finanziellen Verhältnissen befragt. Die entsprechenden Adressen werden sich entweder aus dem Telefonbuch besorgt oder ganz einfach so kalt angerufen. Auf diese Weise können die Vertriebe schon einmal die Eigentumsverhältnisse der potentiellen Kunden erfahren. Etwa zwei Wochen später kommt dann ein weiterer Anruf, angeblich um das Ergebnis der Umfrage mitzuteilen. Dabei wird auch gleich gefragt, ob denn Interesse bestehen würde, die viel zu hohen Steuern zu sparen. Wenn dies der Fall ist, werden mit Mitarbeitern der Vertriebe Termine bei den Kunden vereinbart. Nachdem zunächst unverbindlich über Steuervorteile usw. geredet wird, lässt sich der Vertrieb die letzten Steuerbescheide aushändigen und sonstige Verpflichtungen angeben. Diese Unterlagen werden dann zur weiteren Bearbeitung an den Innendienst gegeben.

Wenn die potentiellen Kunden dann damit einverstanden sind, sich über die Steuerersparnisse informieren zu lassen, werden Kunden in die Büros der Vertriebe gebeten, um hier dann in bis zu sechsstündigen Gesprächen den Kunden den Vorteil einer Immobilienkapitalanlage zum Steuersparen schmackhaft zu machen. Es wird so lange auf die Kunden eingeredet, bis diese bereit sind, am gleichen Tage zu einem Notar zu fahren und ein angeblich “unverbindliches” notarielles Kaufangebot abzugeben. Es wird dabei suggeriert, dass die Käufer nach ihren eigenen Wünschen jederzeit aus dem Vertrag wieder herauskommen würden und sich noch nicht mit der notariellen Erklärung binden würden. Nach der Unterschrift bei dem Notar erhält der Kunde zunächst keine Unterlagen. Diese werden ihm erst ausgehändigt, nachdem alle Widerspruchsfristen (Notar und Bank) abgelaufen sind. Genauso läuft es bei den Finanzierungsverträgen.

Die Finanzierung wurde den potentiellen Kunden im Vorfeld des “unverbindlichen” notariellen Kaufangebotes anhand von Berechnungsbeispielen zur möglichen monatlichen Be- oder Entlastung dargestellt. Verschwiegen wird häufig dabei jedoch den potentiellen Kunden, dass Grundlage dieser Berechnungsbeispiele oft veraltete Zinssätze sind. Denn da eine Finanzierungsanfrage bei den Banken mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann, gelten ganz andere Zinssätze als die im Vorfeld versprochenen.

Sobald eine Finanzierungszusage seitens der Bank vorhanden ist, wird der Immobilienkaufvertrag auf Seiten der Verkäuferfirma angenommen und die Kunden können aus dem Vertrag nicht mehr heraus. Ein besonderes Problem ist die im Vorfeld zugesagte sichere Finanzierung durch ständige Mietzahlungen. Hier wird durch die Vertriebe oft eine besondere Konstruktion von so genannten Mietpools versprochen. Nach diesen so genannten “Mietpoolvereinbarungen” sind sämtliche Betriebskosten für die einzelnen Wohnungen von den Käufern direkt an den Mietpool zu zahlen, während eine Rückerstattung dieser Kosten nur dann erfolgt, wenn die Wohnung auch tatsächlich vermietet ist. Demgemäß sind die tatsächlich zu erbringenden Liquiditätsabflüsse zugunsten des Mietpools erst einmal wesentlich größer als in den Berechnungen dargestellt, da der Rückfluss nicht gesichert ist. Dies wird den potentiellen Kunden aber nicht erklärt.

Häufig ist es auch so, dass vor der Unterzeichnung des Vertrages den Kunden die Möglichkeit gegeben wird, eine Musterwohnung in dem Bauobjekt anzuschauen. In dieser Wohnung ist dann natürlich eine Küche usw.. Den Kunden wird dann häufig versprochen, dass eine Küche ebenfalls in ihrer Wohnung eingebaut ist und über die Ausstattung der Küche noch eine gesonderte Vereinbarung getroffen werden soll. Tatsächlich ist der Einbau einer Küche im Notarvertrag nicht vereinbart und erfolgt auch später in keinem Fall. Wenn doch wird über mögliche zusätzliche Kosten des Kücheneinbaus nicht informiert.

Auch sind die eigentlichen Berechnungsbeispiele zur Darstellung des monatlichen Aufwandes meist ungenau bzw. falsch. Sofern potentielle Kunden ein bestehendes Darlehen bedienen, wird versprochen, dieses abzulösen. Dieser Mehraufwand wurde dann von manchen  Vertrieben einfach als Liquiditätszufluss in der Berechnung dargestellt.

Alles in allem wurden in Berlin bereits eine Vielzahl von Kunden geprellt, welche nunmehr die Rückabwicklung ihrer Kaufverträge betreiben.

Die Rechtsanwälte können Sie hier über Ihre Möglichkeiten zur Rückabwicklung beraten.

Der Beitrag schildert die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung. Internetpublikationen können nur einen ersten Hinweis geben und keine Rechtsberatung ersetzen.

Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
17. Jahrgang - Nr. 497 vom 30. November 2007 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich


Dr. Thomas Schulte

Über den Autor:

Dr. Thomas Schulte ist Rechtsanwalt und Fachautor aus Berlin.

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