Bundesgerichtshof  vom 5. 5. 2011 – VII ZR 181/10 bestätigt Urteil zu überlangen Bindungsfristen
(BGH, 11.06.2010 – V ZR 85/09)
von Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte und Team
Berlin – München

Frau P. wurde mit den typischen Methoden eines Vermittlers/Strukturvertriebs zur Abgabe eines notariellen Kaufvertragsangebotes bewegt. Voraus ging ein stundenlanges Beratungsgespräch, im Zuge dessen ihr die Vorteile des Immobilienkaufs als sichere Wertanlage und insbesondere zur Alterssicherung vorgestellt wurden. Unterlegt wurde dies durch eine „eigens“ für sie erstellte Berechnung, die völlig überzeugend klang. Der Kaufpreis der Eigentumswohnung würde komplett durch einen Kredit finanziert, dessen monatliche Ausgaben sich durch Mieteinnahmen und Steuereinsparungen trügen. Keine Zuzahlungen, sondern nur Gewinne würden auf Frau P. warten. Sie könne wirklich glücklich sein, dass die Berechnung ergeben habe, dass sie absolut geeignet sei für solch ein Erwerbsmodell. Es könnten sich nur wenige so glücklich schätzen wie sie, und dann habe man da gleich noch eine passende Immobilie! Frau P. müsse sich aber beeilen, damit ihr die Wohnung nicht doch noch vor der Nase weg geschnappt würde. Es bestünde aber die Möglichkeit, vor einem bekannten Notar ein unverbindliches Angebot zu unterschreiben, welches die Wohnung für Frau P. sicherte. Angesichts der Fülle von Informationen fühlte sich Frau P. zwar etwas unwohl, aber diese einmalige Chance sollte sie sich nach Aussage der Vermittler nicht entgehen lassen. Sie könne ja danach noch einmal in Ruhe über alles nachdenken.

Zuhause angekommen realisiert Frau P., dass sie am 04.05.2010 einen Vertragstext unterschrieben hat. Unter Punkt 1.2 steht da doch „Der Käufer bindet sich an sein Kaufangebot bis zum 30.09.2010“ und das obwohl die netten Berater ihr gesagt hatten, es sei nur ein unverbindliches Angebot. Oh Schreck und nun? Was, wenn der Kaufpreis längst bezahlt wurde?

Solche Fälle kennen die Rechtsanwälte von Dr. Schulte und sein Team zur Genüge. Doch vielen Käufern solcher Eigentumswohnungen kann nach Aussage von Rechtsanwalt Dr. Schulte, Immobilienexperte der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team, nun Dank des bahnbrechenden Urteils des BGH geholfen werden. Und dies selbst dann, wenn Sie als Käufer den Kaufpreis längst gezahlt haben.

Der Bundesgerichtshof hat im Juni 2010 entschieden, dass ein notarielles Kaufangebot, das nicht innerhalb von vier Wochen angenommen wird, regelmäßig erloschen ist. Genau dieser Fall trifft auf viele der durch die Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team bearbeiteten Fälle im Bereich Schrottimmobilien zu.

Hierin liegt sowohl die Chance als auch die Gefahr für geprellte Anleger. Denn aus Sicht der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team muss auch hierbei jeder einzelne Fall genauestens geprüft werden, damit der geschädigte Anleger nicht in die Kostenfalle zu laufen droht.

Der Bundesgerichtshof knüpft nämlich die Rechtsfolge des erloschenen Kaufvertragsangebots an folgende Bedingungen:

1.) Das notarielle Kaufvertragsangebot muss zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer abgegeben worden sein. Das Kaufvertragsangebot muss sich auf ein beurkundungspflichtiges Rechtsgeschäft, vorliegend den Immobilienkauf, beziehen und zunächst ein einseitig bindendes notarielles Kaufangebot beurkunden. Die Annahme durch den Unternehmer muss demgemäß wesentlich später erfolgt sein. Das Kaufvertragsangebot darf bei dieser Konstellation nicht einseitig durch den Käufer widerrufbar sein.

2.) Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Bindungsfrist in dem regelmäßig durch den Unternehmer vorformulierten Vertrag länger als vier Wochen gewesen sein muss. Nur wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass die damit vorliegende Bindungsfrist den Käufer unangemessen benachteiligt. Denn dieser kann die Annahme seines Vertragsangebotes regelmäßig innerhalb von vier Wochen erwarten. Nur unter besonderen Umständen kann diese Frist im Einzelfall länger ausfallen.

3.) Zudem muss letztlich die tatsächlich erklärte Annahme durch den Unternehmer später als vier Wochen nach dem Kaufvertragsangebot erklärt worden sein.

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass derartige Klauseln in vorformulierten Verträgen, wie sie in den vorliegenden Fällen häufig verwendet werden, gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen, weil sie den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Da eine Klausel, die eine Annahmefrist von mehr als vier Wochen vorsieht im Regelfall unwirksam ist, erlischt das Kaufvertragsangebot des Verbrauchers regelmäßig nach einer angemessenen Frist von ebenfalls vier Wochen. Eine danach erklärte Annahme des Kaufvertrages stellt lediglich ein neues Angebot – jetzt des Unternehmers an den Verbraucher – dar. Der Verbraucher erklärt nicht etwa durch Zahlung des Kaufpreises eine erneute Annahme. Hierzu fehlt ihm häufig das Bewusstsein, dass die Zahlung des Kaufpreises eine Willenserklärung auf Abschluss des Kaufvertrages darstellen soll.

Diese kleinen rechtlichen Feinheiten zeigen deutlich, dass hier jeder potentiell Geschädigte seine Ansprüche durch einen kompetenten Rechtsanwalt überprüfen lassen sollte.

Die Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team halten jedoch die oben genannte Vorgehensweise in vielen Fällen für Erfolg versprechend. Schon häufig haben sie derartige Konstellationen in Immobilienkaufverträgen über Eigentumswohnungen festgestellt und Anlegern unkompliziert helfen können.

Zumal das neue Urteil des Bundesgerichtshofs die Entscheidung aus dem Jahre 2010 vollumfänglich bestätigt. Bedenken, die die Anwendbarkeit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2010 auf Altfälle betreffen, sind nach der neuen Entscheidung weitgehend aus dem Weg geräumt.

Und Frau P.? Frau P. konnte aufgrund des neuen Urteils des BGH geholfen werden. Sie konnte sich vollumfänglich vom Vertrag lösen und bleibt nun nicht auf einer überteuerten Immobilie sitzen. In Zukunft wird Frau P. ihr Geld zur Altersvorsorge anders anlegen.

Abschließend möchten die Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team jeden potenziell Geschädigten motivieren, seine Verträge auf diesbezügliche Mängel durchzusehen, um gegebenenfalls danach schnellstmöglich einen Rechtsanwalt mit der weiteren Beratung zu beauftragen. Auch ohne Rechtsschutzversicherung sieht die Chance in einer derartigen Konstellation besonders gut aus.

Der Beitrag schildert die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung. Internetpublikationen können nur einen ersten Hinweis geben und keine Rechtsberatung ersetzen.

Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
19. Jahrgang - Nr. 811 vom 23. September 2011 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich


Dr. Thomas Schulte

Über den Autor:

Dr. Thomas Schulte ist Rechtsanwalt und Fachautor aus Berlin.

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