Geschäftsmodell, Zielsetzung und die bemerkenswerten Formen der Darlehensvergabe. Warum viele Eigentümer von Immobilien-Kapitalanlagen jetzt  überschuldet sind? – Hoffnung besteht: Nach erfolgreichen Verhandlungen konnte die Vorfälligkeitsentschädigung reduziert und die erhebliche Restschuld im Rahmen einer Ratenabtragung, mit anschließender Restschuldbefreiung verringert werden.

Die jetzt als Paratus AMC GmbH firmierende Finanzdienstleistungsgesellschaft war früher eine Bank. Bekannt unter dem Namen GMAC-RFC Bank GmbH wurde sie am deutschen Markt aktiv. Die GMAC RFC (General Motors Acceptance Corporation Residential Funding Corporation) war eine Konzerntochter vom Autobauer General Motors. GMAC wurde ursprünglich gegründet, um Autos zu finanzieren, und später um Immobilienfinanzierungen ergänzt. Besonders Kunden, die keinen für andere Banken notwendigen Anteil an Eigenkapital hatten, wurden von dieser Bank zur als Darlehensnehmer akzeptiert. Die GMAC-RFC Bank GmbH betrieb ein amerikanisches Geschäftsmodell, dass sie “Baufiligenz” nannte. Um glänzende Gewinne zu erzielen, musste auf dem deutschen Markt Fuß gefasst werden, um innerhalb kurzer Zeit einen großen Darlehensbetrag an deutsche Endkunden auszuzahlen. Die Kreditsumme berechnete sich nach dem Nettojahreseinkommen, multipliziert  dem Faktor neun bis zu einem Höchstbetrag von 500.000 Euro. Der Kreditnehmer sollte lediglich monatlich mehr als 1.500 Euro verdienen.

Insbesondere die Immobilienbranche in Deutschland nahm den neuen Mitspieler auf dem deutschen Kreditvermittlungsmarkt gerne in ihre Reihen auf.  Hierin lag die große Chance, zügig neue, bisher nicht erreichbare Kundenkreise für Immobilienfinanzierungen zu erschließen. Die für den Erwerb von Immobilien notwendigen hohen Eigenkapitalanteil konnte man nun vernachlässigen. Ausreichend war eine Bonität, gesichert durch ein regelmäßiges Einkommen. Somit konnten auch Immobilien in hochpreisigen Lagen oder zum Teil sittenwidrig überteuerte sog. “Schrottimmobilien” durch verschiedenste Banken finanziert werden.

„Papier ist geduldig“ – bewährte Schutzmechanismen waren also, rechtlich nicht angreifbar, aufgehoben.

Damit noch nicht genug. Ohne die Kunden jemals persönlich gesehen zu haben, wurde durch die GMAC-RFC Bank GmbH allein aufgrund der per Internet bei der Bank durch den Finanzierungsvermittler eingereichten sogenannten „Papierform“ ein Darlehensangebot erstellt, welches per Post oder zum Ausdrucken aus dem Internet an die für die Kreditvermittler zur Verfügung gestellt wurde. Im Laufe der Jahre wurde so eine Vielzahl von Immobilienkrediten ausgereicht an Erwerber von objektiv überteuerten Immobilien, welche ansonsten gar nicht in der Lage gewesen wären, Finanzierungen für den Erwerb zu erhalten.

Viele Fälle hatten den gleichen Verlauf, wie es der klassische „Schrottimmobilien-Fall“ vorgibt: Betroffene Erwerber merkten zügig, dass die Versprechungen nicht richtig und die monatliche Belastung zum Teil viel höher war als vorausberechnet war. Ist der Betroffene erstmal in die finanzielle Schieflage geraten, nimmt der Leidensweg seinen Lauf. Neben den damit zusammenhängenden finanziellen Problemen und emotionalen Belastungen, wurden zum Teil auch Zwangsversteigerungen aufgrund nicht bedienter Kreditraten vorgenommen. Im Laufe der sich daraus ergebenden Gutachten stellt sich dann heraus, dass eine Vielzahl der Immobilien nur etwas mehr als die Hälfte tatsächlich wert waren. Die Betroffenen sind erschüttert darüber, dass der ursprüngliche Kaufpreis auf dem Immobilienmarkt, bspw. in Leipzig, Chemnitz oder anderen ostdeutschen Städten, gar nicht zu erzielen war.

Das Dilemma: Nach dem freihändigen (Not-)Verkauf oder einer Zwangsversteigerung war noch ein erheblicher Betrag an Restschulden bei der Bank übrig. Für die Begleichung fehlen die finanziellen Mittel.

So erging es auch Familie S. aus Berlin. Sie hatte über einen Berliner Immobilienvertrieb aus der auch vor den Berliner Gerichten bekannten Grüezi-Gruppe eine Immobilie erworben. Diese wurde über die GMAC-RFC Bank GmbH finanziert. Nachdem die monatlichen Raten nicht mehr zu leisten waren, musste die Immobilie im Rahmen eines Notverkaufes abgestoßen werden. Darin zeigte sich, dass für die damalig für 118.200,00 € erworbene Immobilie nur ein Marktpreis von etwas mehr als der Hälfte auf dem Immobilienmarkt zu erzielen war. Was nun? – Klärung und Verhandlung mit der Bank?

Die Paratus AMC GmbH reagierte nur sehr schleppend. Die Angelegenheit zog sich durch Nichtbeachtung hin. Unwissenheit macht mürbe. Damit noch nicht genug, plötzlich sah sich Familie S. einer Ankündigung einer Zwangsvollstreckung ausgesetzt. Nach der Kontaktaufnahme mit der Paratus AMC GmbH stellte sich heraus, dass die Restvaluta eingefordert werden sollte. Nur im Rahmen von zähen Verhandlungen konnte erreicht werden, dass z. B. die Vorfälligkeitsentschädigung reduziert und die erhebliche Restschuld im Rahmen einer Ratenabtragung verringert werden sollte. Für Familie S. bedeutet das, in einen Zeitraum von sechs Jahren wird monatlich ein Betrag von 400,00 € gezahlt werden mit anschließender Restschuldbefreiung.

Es zeigt sich, dass hier die Zügel von der Paratus AMC GmbH nun anscheinend langsam angezogen werden. Zwar ist die Entwicklung zumindest auf dem Berliner Immobilienmarkt als positiv zu betrachten, dies hat jedoch nur unwesentliche Auswirkungen auf unattraktive Lagen. Den Erwerbern bleibt oftmals dann nur noch eine Ratenzahlungsvereinbarung oder die Privatinsolvenz. Geprüft werden sollte, ob die Widerrufsbelehrung in dem Darlehensvertrag fehlerhaft gewesen sein kann, dann bestehen Chancen auf Rettung bzw. Kapitalerhalt. Allerdings ist betroffenen Erwerbern dringend zu raten, hier die Möglichkeiten genau zu prüfen, da falsche Entscheidungen oder vorschnell eingelegte Rechtsmittel eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse bedeuten können, insbesondere wenn hier bspw. eine Vollstreckungsabwehrklage betrieben wird, die eine nicht absehbare Zeit an Gerichtsverfahren bedeutet ,“  sagt Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte und Team, Immobilienrechtsexperte und Partner der Kanzlei Dr. Schulte und sein Team.

Fazit:

Das amerikanische Geschäftsmodell brachte für die Anleger nur kurz „glänzende Aussichten“ auf dem Papier. Viele Anleger und ihre Familien haben unsagbares Leid erfahren, weil bewährte Schutzmechanismen geschickt und rechtlich nicht angreifbar umgangen wurden. Ein langer Weg liegt hinter den vielen Schicksalen, doch Hoffnung besteht in der Möglichkeit der fehlerhaften Widerrufsbelehrung. Betroffenen Anleger stehen hierzu die Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team gerne als Ansprechpartner zur Verfügung. Nehmen Sie Kontakt auf unter 030-715 206 70 oder kontakt@dr-schulte.de

Der Beitrag schildert die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung. Internetpublikationen können nur einen ersten Hinweis geben und keine Rechtsberatung ersetzen.

Ein Beitrag aus unserer Reihe "So ist das Recht - rechtswissenschaftliche Publikationen von Dr. Schulte Rechtsanwalt" registriert bei DEUTSCHE NATIONALBIBLIOTHEK: ISSN 2363-6718
19. Jahrgang - Nr. 1181 vom 13. Februar 2014 - Erscheinungsweise: täglich - wöchentlich


Dr. Thomas Schulte

Über den Autor:

Dr. Thomas Schulte ist Rechtsanwalt und Fachautor aus Berlin.

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