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Verteilung nach Wohnfläche gerecht? – von John Weseloh, Jurist

Anna S. hat sich gerade mit dem Nachbarn des Reihenhauses mal wieder wegen der Reinigung vor dem Haus gestritten, als sie Post vom Vermieter aus dem Briefkasten nimmt. Die darin enthaltene Nebenkostenabrechnung verursacht Ihr eine solche Übelkeit, als wäre sie das dritte Mal schwanger.

Das Reihenhaus, in dem sie mit ihrem Mann wohnt, ist mit zwei Wohnungen ausgestattet, wobei die ihre etwa halb soviel Wohnraum umfasst, wie die darüber liegende des verhassten Nachbarn.
Trotzdem soll sie nun ungeachtet ihres tatsächlichen Verbrauchs die Hälfte der tatsächlichen Gesamtverbrauchskosten übernehmen, die andere Hälfte soll nach den Wohnflächenverhältnissen aufgeteilt werden. Insgesamt wurde eine Nachzahlung von über € 1.000,– gefordert. Anna ist aufgebracht, auch ihr Mann Sergio sagt sofort, das ist eine Sache für das Gericht. Der mit Ihnen völlig zerstrittene Nachbar über Ihnen hätte doch damit einen völligen Vorteil und könne die Heizung nach Belieben aufdrehen und sie würden doch dann für ihn mitzahlen. Zudem sei bei seinem sonstigen Verhalten zu vermuten, dass er die Heizung durchgehend voll aufgedreht hat, obwohl oft die Fenster auf Kipp stehen. Doch unmöglich, das dem Nachbarn nachweisen…
Aber es sei doch über die Heizkostenverordnung geregelt, dass eine konkrete Verbrauchserfassung vom Vermieter durchgeführt werden müsse.

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Nachdem sie vor dem Amtsgericht Bad Homburg Recht bekommen hatten, hob das Landgericht das erstinstanzliche Urteil wieder auf.

Zwar wäre die Beklagte unter den tatsächlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend verpflichtet, die Heizkosten zu 70 % nach erfasstem Wärmeverbrauch abzurechnen, allerdings sei der Mieter hinreichend durch das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV geschützt, wonach er den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 % kürzen dürfe, wenn die Kosten der Wärmeversorgung entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet würde.
Anna und Sergio waren bedient und überlegten sich ernsthaft, ob sie nicht ihrerseits auch die Heizung bei offenem Fenster aufdrehen sollten. Was sie dann aber nicht machten, da Anna sich durchsetzte mit dem Argument, es sei schlecht für das Karma, wenn man Energie derart verschleudere, der Nachbar würde dann eben erst vom jüngsten Gericht verurteilt, das sei wohl sicher.

Auf Drängen Sergios gingen sie dann aber in die Revision.

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Bundesgerichtshof findet richtigen Weg

Der BGH (BGH, Urteil vom 16. Januar 2019, -VIII ZR 113/17 – ) ist den Argumenten des Landgerichts mit seinem Urteil nicht gefolgt.

Gemäß § 7 Abs.1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.
Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das
Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels.

Die Auslegung der HeizkostV durch das Berufungsgerichts sei insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen, nicht zu vereinbaren.

Der Vermieter muss eine erneute Abrechnung und auch die künftigen Abrechnungen auf der Basis 70% tatsächlicher Verbrauch, 30% über die Wohnfläche, erstellen.

Der Sachverhalt wurde modifiziert, um den Konflikt eingängiger darzustellen.

Dr. Thomas Schulte

Über den Autor:

Dr. Thomas Schulte ist Rechtsanwalt und Fachautor aus Berlin.

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