Die ACI Dubai Fonds II. bis V. sind in Zahlungsschwierigkeiten geraten und konnten an Anlegern momentan kein Geld auszahlen, weil der Käufer der Fondsvermögen, die Firma YAMA International angeblich wegen der Finanzkrise selbst in Zahlungsschwierigkeiten sei. Dieses bericht die ACI Unternehmensgruppe auf ihrer eigenen Internetseite.
Nun sollen, auch nach Aussagen der ACI Unternehmensgruppe, Sicherheiten durch die unternehmensnahe Falcon International Investment Group Ltd. in Dubai gestellt werden und zwar in Form einer Zahl von vollständig bezahlten Reservierungsverträgen über den verbindlichen Kauf einer Zahl von Projekteinheiten und Stockwerken in Towers, die in den VAE errichtet werden, im Werte von ca. 100 Mio-€. In dem Sicherungsabtretungsvertrag ist bereits zu lesen, dass sich die Parteien (also die ACI Fonds und Falcon) darüber bewusst sind, dass es fraglich ist, in welchem Umfang dieser Wert realisiert werden kann. Unklar bleibt, wie viele vollständig bezahlte Reservierungsverträge zur Sicherheit abgetreten werden, für welche Projekteinheiten und Stockwerke Reservierungen vorliegen und wo die Projekte errichtet werden. Die Projekte scheinen sich nach der Formulierung nicht auf einen Ort zu beschränken. Es werden hier die Vereinigten Arabischen Emirate angegeben. Unbestimmter kann man wohl kaum formulieren.
Was die meisten Anleger und auch viele Anlegerschützer nicht wissen, ist, dass in Dubai die Uhren im Geschäft mit Immobilien anders ticken, als dies in Deutschland der Fall ist.
1. Die Reservierungsfalle
Die Sicherheiten, die den Fondsgesellschaften II. bis V. nun zur Verfügung gestellt werden, sind nach Ansicht des Dubai Experten Martin Kraeter keine wirklichen Sicherheiten und schon gar nicht mit einer vorhandenen Eigentumswohnung in einem fertigen Tower zu vergleichen.
Vielmehr ist eine Reservierung ein Optionsschein, für den man in Dubai gegen Zahlung von ca. 5% der Kaufpreissumme eine noch zu bauende Wohnung bis zu einem bestimmten Termin reservieren kann. Vorliegend könnte dies bedeuten, dass für die Reservierungen im Werte von 100 Mio-€ de facto nur ca. 5 Mio-€ von der Falcon angezahlt wurden.
Fertige Wohnungen oder andere Sicherheiten stehen als Sicherheiten wahrscheinlich nicht zur Verfügung. Dieses ergibt sich bereits aus der Sicherungsabtretung, da diese von noch zu errichtenden Projekten spricht.
Die Reservierung kann man natürlich weiter veräußern. Diese wird dann allerdings auch nur in dem Rahmen der Reservierungsgebühr zu verkaufen sein. Läuft der Reservierungstermin ab, muss der Reservierende, hier also die Falcon oder künftig die ACI Fonds II. bis V. einen weiteren Teil des Kaufpreises der Wohnung belegen. Auch dieses ergibt sich indirekt aus der Sicherungsabtretung, da diese von Reservierungsverträgen über den verbindlichen Kauf spricht. Der verbindliche Kauf ist somit noch gar nicht erfolgt.
Insgesamt sind in Dubai Summen von 15 – 25 % des Gesamtpreises als erste richtige Anzahlung des Kaufpreises üblich, wobei die Reservierungskosten in Abzug zu bringen sind. Nur dann verlängert sich die Option für die Wohnung. Auch nur dann wird überhaupt mit wesentlichen Bautätigkeiten zu Gunsten der jeweiligen Wohnung begonnen. Wird nicht gezahlt, verfällt die Reservierung zu Gunsten des Bauherren. Dieser kann die Wohnung dann noch einmal an einen anderen Investor verkaufen.
In einem ähnlichen Muster verlaufen auch weitere Bauabschnitte. Wird nicht weiterhin die Kaufsumme zum vorgegebenen Termin belegt, verfällt die Kaufsumme insgesamt oder in großen Teilen und die Wohnung kann noch einmal veräußert werden.
Für Unternehmen oder Investoren, die hier nicht rechtzeitig zahlen können, droht somit der Verlust des eingesetzten Geldes. Um diesen zu vermeiden kann man höchsten vor Ablauf der jeweiligen Fristen schnell weiterveräußern, ggf. mit Verlust. Man gerät auf diesem Wege in die Reservierungsfalle.
2. Unklare Vertragslage
Wieso die ACI nunmehr auf Kosten der Anleger Reservierungen der Falcon veräußern will, ohne dabei an die Verwertung eigenen Kapitals zu denken, ist nicht nachvollziehbar. So ist unklar, in welcher Form die ACI Fonds Gesellschaftsvermögen an YAMA verkauft haben und warum Sie nicht von dem Kaufvertrag zurücktreten und selbst die eigenen Sicherheiten verwerten. Dieses mag daran liegen, dass die Sicherheiten lange nicht mehr den Wert haben, zu dem sie veräußert worden sind. Vielleicht sind auch Optionen bereits ausgelaufen und somit Sicherheiten ohne Wert verfallen (siehe oben).
Die Verwertung von Reservierungsverträgen der Falcon wirft die Fragen auf, wie diese Sicherheiten verwertet werden können, wann die Reservierungen auslaufen und was ggf. bei Auslaufen der Verträge bezahlt werden muss, um nicht das eingesetzte Geld zu verlieren. Vor allem bleibt in dem bekannt gewordenen Sicherheitsabtretungsvertrag im Dunkeln, in welcher Anzahl, für welche Projekte und an welchen Orten überhaupt Reservierungen vorliegen. Diese Fragen beantwortet die ACI jedoch nicht. Es wird auf der Internetseite der Unternehmensgruppe nur beteuert, dass die Anlegergelder weitgehend gesichert seien.
3. Die Steuerfalle
Zu den oben genannten Problemen tritt nun noch ein weiteres Problem hinzu, welches durch das Auslaufen des alten Doppelbesteuerungsabkommens nach dem Freistellungsverfahren entstanden ist. Konnten die Anleger noch bei Verkauf des Gesellschaftsvermögens der ACI Dubai Fonds II., III., IV. und V. zum 31.12.2008 an die YAMA International von einer günstigen Besteuerung nach alter Grundlage ausgehen, gilt nun bei einer Veräußerung von Vermögen der Falcon oder auch bei Rücktritt vom Kaufvertrag mit YAMA und neuer Veräußerung des Gesellschaftsvermögens ab dem 01.01.2009 das neue Doppelbesteuerungsabkommen nach dem sogenannten Anrechnungsverfahren. Auf die meisten Anleger kommt daher eine wesentlich höhere steuerliche Belastung im Inland zu. Sie sitzen jetzt schon in der Steuerfalle.
4. Die Insolvenzfalle
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Auch rechtlich gibt es eine weitere Falle für die Anleger. Diese haben nach Ankündigung der Auszahlungen für März 2009 zwar einen Anspruch gegen die ACI Dubai Fonds II. bis V. Dieser ist jedoch momentan nur gerichtlich durchsetzbar, da die Fonds nicht auszahlen.
Holen sich jetzt viele Anleger in Form eines Mahn- und Vollstreckungsbescheid oder im Wege einer Zahlungsklage einen sogenannten Titel gegen ihre jeweilige Fondsgesellschaft, kann diese möglicherweise schnell nicht mehr zahlen und ist somit zahlungsunfähig nach § 17 InsO und müsste drei Wochen nach Vorliegen der Zahlungsunfähigkeit Insolvenzantrag stellen.
Dieses würde zum Einschreiten der Behörden und möglicherweise zum Verlust weiteren Kapitals durch Auslaufen von in Dubai üblichen Fristen (siehe oben) und massiven Vertrauensverlusten auf Anlegerseite führen. Der Wertverlust bei den Fondsgesellschaften könnte sich somit massiv beschleunigen. Die Anleger geraten somit womöglich zusätzlich in die Insolvenzfalle.
5. Aufklärung und außerordentliche Gesellschafterversammlung
Die Rechtsanwälte fordern daher die Abhaltung einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung als Präsenzveranstaltung. Nur so ist eine Aufklärung der Anleger über Sicherheiten der Gesellschaften und das weitere Vorgehen sicher zu stellen.
Hier befürworten die Rechtsanwälte eine Ablösung der Komplementär GmbH aus den Fonds II., III., IV. und V. und die Einsetzung eines unabhängigen Gremiums zur Kontrolle der Gesellschaft. Nur auf diesem Wege kann eine transparente Lösung zur Rettung der eingezahlten Anlegergelder sichergestellt werden.
6. Ansprüche der Anleger
Anleger, die sich an den Fonds II. bis V. beteiligt haben, wird geraten, sich bei den Rechtsanwälten zu melden, um Ansprüche prüfen und sichern zu lassen.
Hierbei ist zunächst zu prüfen, ob eine Anmeldung der Forderung gegen die Fondsgesellschaft erfolgen soll, um die Ansprüche zu sichern. Dieses kann jedoch zu dem o.g. Insolvenzproblem führen, wenn die Ansprüche nicht vollstreckt werden können.
Auch ein Vorgehen gegen den Berater, der die Anlage verkauft hat, ohne diese richtig zu erklären und auf die mit der Anlageform verbundenen Risiken rechtlicher und steuerlicher Art hinzuweisen, ist möglich und führt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Möglichkeit der Rückabwicklung der Anlage.
Zu prüfen sind auch Ersatzansprüche gegen die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft und gegen Prominente, die für die Anlage geworben haben, ohne diese vorher hinreichend überprüft zu haben. In Frage kommen hier die bekannten Prominenten Boris Becker, Michael Schumacher und Niki Lauda, die allesamt für die Türme der ACI warben. Grundlegend für eine mögliche Haftung von Prominenten ist eine Entscheidung des LG Mosbach gegen Professor Ruppert Scholz in dem Verfahren um die MSF Master Star Funds Beteiligung.
Anleger sollten in jedem Fall auf Aufklärung drängen und sich nicht mit wenig aussagekräftigen Versprechen auf der Webseite der ACI Unternehmensgruppe abspeisen lassen.
Der Verfasser Dr. Thomas Schulte leitet die Kanzlei Dr. Thomas Schulte, in der vier Anwälte tätig sind. Die Kanzlei ist seit 1995 schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Kapitalanlagen- und Bankenrechts sowie auf dem Gebiet des Verbraucherschutzes tätig und vertritt bundesweit die Interessen einzelner Anleger. Die Kanzlei verfügt über zwei Büros in Berlin, sowie Büros in Dresden und Frankfurt am Main.
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