Nach einem bereits im November 2003 ergangenen Grundsatzurteil des BGH (XI ZR 322/01) gehört es bei einem kreditfinanzierten Immobilienerwerb nicht zu den Pflichten der Bank, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen. Vielmehr fällt diese Prüfungspflicht in den Verantwortungsbereich des Käufers. Eine Aufklärungspflicht der Bank in dieser Hinsicht kommt nach dem BGH nur in Betracht, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und dem erkennbaren Wert des Objektes von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ausgehen muss. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn der geforderte Kaufpreis in etwa doppelt so hoch ist wie der Wert der Immobilie. Weiter führt der BGH in dem Urteil aus, dass eine Bank nur zur Offenbarung von vorhandenem, von ihr als wesentlich erkanntem Wissen verpflichtet ist, nicht aber, sich den Wissensvorsprung erst zu verschaffen. Ganz allgemein ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherrenmodellen oder Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Der BGH führt einige Fälle, in denen eine solche Aufklärungspflicht besteht, beispielhaft auf: Zum einen kann dies der Fall sein, wenn die Bank über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, also bei der Planung oder Durchführung des Projektes eine maßgebliche Rolle spielt. Im übrigen kann dies der Fall sein, wenn die Bank einen besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt. In welchen Konstellationen dies konkret der Fall sein soll, lässt der BGH jedoch im Dunkeln. Hervorzuheben ist, dass er auch dann eine Aufklärungspflicht sieht, wenn die Bank sich in einem Interessenkonflikt befindet. Dies soll beispielsweise der Fall sein, wenn eine Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch gegenüber den einzelnen Erwerbern erfolgt. Schließlich führt das Gericht aus, dass eine Risikoaufklärung auch in Betracht kommt, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung hat und dies auch erkennen soll. Der BGH nimmt hier also eine einzelfallbezogene Wertung vor. – Das Urteil des elften Senats ist in der Tendenz sehr bankenfreundlich, gibt dem Verbraucher aber immerhin Möglichkeiten der Verteidigung an die Hand, wenn ihm überteuerte oder gar wertlose Immobilien angedreht wurden. Es ist also noch nicht aller Tage Abend.
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