WFV (Wirtschaftsberatung für Verbraucher), Correcta Pro, Gröhler Vermögensberatung (GVB) und Patria Invest GmbH – Immobilien in Leipzig und Berlin lassen Immobilienkäufer verzweifeln – von Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte und Team, Immobilienrechtexpert.
Saftig und wohlschmeckend waren die Versprechungen der Profi-Wohnungsvermittler, die für die Patria Invest GmbH, jetzt ansässig in der Berliner Uhlandstrasse 116, als Geschäftsführer W. Strahl, Wohnungen anpriesen. Doch die „Opferfamilien“ litten sehr schnell am sauren Nachgeschmack und sind bis dato betroffen.
Denn jetzt sind es sehr bittere Pillen für Wohnungskäufer: Hohe monatliche Kosten und bei vielen der Verdacht, zu teuer gekauft zu haben. Im Verkaufssystem der Patria Invest GmbH aus Berlin fielen besonders einige Vermittlerfirmen auf. Aus eigener Marktkenntnis berichten die erfahrenen Rechtsanwälte aus der Immobilienszene, dass für die Patria GmbH beispielsweise die GVB (Gröhler Vermögensberatung GmbH), die Correcta Pro GmbH oder die WFV (Wirtschaftsberatung für Verbraucher), die bereits als „letzter Aufguss“ der KK Royal Basement bezeichnet wurde, auftraten.
Für diese Firma KK Royal Basement war auch ein 1977 geborener Herr Christ. D. (Namen zum Schutz des Persönlichkeitsrechts verändert) tätig, der auch mit anderen Beteiligten der KK Royal Basement GmbH in einem spektakulären Strafprozess in Berlin erstinstanzlich zu einer Gefängnisstrafe von zwei Jahren und sechs Monaten verurteilt wurde (Landgericht Berlin – Aktenzeichen 536 KLs 8/11 im Juni 2013). Die hinter diesen Firmen stehenden Personen sind sämtlich bereits für andere Immobilienvermittlungsfirmen, sogenannte „Vertriebe“ tätig geworden.
Dabei ist das Geschäftsmodell immer das gleiche:
$11. Ansprache der Opfer
Über Gewinnspiele, spontane Ansprachen bei diversen öffentlichen Veranstaltungen oder durch einen ungewollten Telefonanruf, die sogenannte „Kaltakquise“ wird eine Beratung zur Verbesserung der wirtschaftlichen Verhältnisse angeboten, die immer in den Erwerb einer fremdfinanzierten Eigentumswohnung münden soll. Rechtlich verboten, aber wirkungsvoll. Erst im Oktober 2013 hat die Bundesnetzagentur die Strafen für ungewollte Telefonate auf bis zu 300.000 € angehoben, um endlich effektiv dagegen vorgehen zu können.
$12. Typische Falschberatung und hoher Kaufpreis der Immobilie
Es wurden vollmundige Versprechungen, teilweise mit Berechnungsbeispielen, die die angebliche spätere und tatsächliche monatliche Belastung zeigen sollen, gemacht. Die erheblichen monatlichen Kosten der Finanzierung der Immobilie sollen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile abgefangen werden. Leider stellt sich bei vielen Erwerbern später heraus, dass die Versprechungen nicht mehr als „heiße Luft“ waren und die erworbene Immobilie bei näherer Betrachtung viel zu teuer gekauft wurde. Das Landgericht Berlin (AZ 20 O 142/11) hatte bereits am 4.4.2013 in einer vom Autor erstrittenen Entscheidung die Partria Invest GmbH erstinstanzlich zum Schadenersatz gegenüber einer jungen Familie verurteilt, die der Patria Invest GmbH, vollständig fremdfinanziert, einen Kaufpreis in Höhe von 160.000,00 EUR gezahlt hatte. Ein vom LG Berlin eingeholtes neutrales Verkehrswertgutachten, erstellt von einem unabhängigen vereidigten Sachverständigen, kam hingegen nur zumauf einen Verkehrswert von 78.000,00 EUR zum Erwerbszeitpunkt, also weniger als die Hälfe des von der jungen Familie gezahlten Kaufpreises für die in der Hasenmark 20 in Berlin gelegenen Eigentumswohnung. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da die Partria Invest GmbH Berufung eingelegt hat.
Wie können Betroffene sich schützen?
Unser anderer aktueller Fall: Familie S. aus Blankenfelde bei Berlin. Sie fühlten sich überzeugt, monatlich entlastet zu sein und gleichzeitig eine Altersvorsorge für sich selbst zu schaffen, die vielleicht sogar später die Kinder nutzen könnten. Eine tolle Immobilie in Leipzig sollte es sein. Ihnen wurde Ihnen gesagt, der Staat wolle weniger Steuern von denjenigen haben, welche alte Bausubstanz sanieren und neuen Mietern Wohnraum schaffen. Monatlich weniger als 200,00 € extra sollte die ganze Angelegenheit kosten. Nach drei/ vier Monaten schleppender Bautätigkeit wurde die Immobilie in Leipzig plötzlich nicht weiter gebaut. Damit hatten sie keinen Moment gerechnet.
Die Familie S. hatte bei der Wüstenrot Bausparkasse den Kaufpreis für die in der Hermann-Liebmann-Straße in Leipzig gelegenen Immobilie in Höhe von 127.000,00 € vollständig fremdfinanziert. Andere Erwerber, die ebenfalls bei der Patria Invest GmbH gekauft hatten, finanzierten beispielsweise bei der ING-DiBa oder sogar bei einer Sparkasse.
Das böse Erwachen löst Wut und Machtlosigkeit aus
Die so schönen Berechnungen gehen nicht auf und Familie S. steht vor einem Scherbenhaufen, da ein Mieter in einer halbfertigen Immobilie nicht wohnen will. Es gibt keine monatlichen Einnahmen und auch Steuervorteile fallen derzeit nicht an. Die Bank will jedoch vollständige Zahlungen jeden Monat. Die Verzweiflung greift um sich, Familie S. weiß nicht mehr ein und aus. Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Thomas Schulte und Team, Experte der Kanzlei Dr. Schulte und sein Team ist von dieser Entwicklung leider nicht überrascht:
„Diese Geschichte erleben wir so und ähnlich bei einer Vielzahl der sich an uns wendenden Mandanten. Von den vollmundigen Versprechungen bleibt meist nichts übrig. Die monatlichen Zuzahlungen sind meist viel höher und auch die Immobilien sind vielfach stark überteuert, bis zur Grenze einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung, eingepreist gewesen. Hintergrund sind die horrenden Provisionen, die die Vermittler sich selbst in die Tasche steckten. Doch genau zu wissen, was falsch gelaufen ist, reicht meist zur Wiederherstellung einer erträglichen Zukunftsperspektive für die Betroffenen nicht aus. Der Schaden sitzt tiefer, die große Verzweiflung der Opferfamilien schlägt sich häufig auch in der privaten Situation massiv aus, Ehekrisen folgen!“ so Rechtsanwalt und Experte Dr. Thomas Schulte und Team.
Lösungsvorschlag: Abstoßung zur Schadensbegrenzung
„Zielorientiertes Handeln ist unabdingbar angebracht, um die wirtschaftliche Situation nicht weiter zu belasten. Dafür muss der entstandene Schaden ersetzt und die Immobilie abgestoßen werden, um nicht noch einen weiteren Schaden entstehen zu lassen. Wer die Wohnung zurückgeben möchte und einen umfangreichen Ersatz sämtlicher entstandener Schäden fordert, dem bleibt meist nur der Weg zu Gericht. Für viele jedoch ist dies wegen der langen Wartezeiten bis zu einem rechtskräftigen Urteil finanziell nicht durchzuhalten. Vielfach können Verhandlungen mit der finanzierenden Bank und ein gleichzeitiger eigenhändiger Verkauf der Immobilie die schnellere Lösung sein. Dies kommt allerdings auf den Einzelfall an“, sagt Rechtsanwalt Dr. Schulte, der mit seinem Team bereits in einer Vielzahl ähnlicher Fälle tätig war.
Im Einzelfall kann auch der Notar haftbar sein. „In Einzelfällen kann auch nach der neusten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Haftung des damalig beurkundenden Notars in Frage kommen. Es entwickeln sich ständig neue Ansatzpunkte, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung untersucht werden“, sagt Fachanwalt Dr. Schulte. Betroffenen ist deshalb dringend zu raten, frühzeitig einen Rechtsbeistand zu suchen, der eine individuelle Lösung erarbeiten kann. Gerne sind Kollegen und Betroffene auch auf den Seminaren und Weiterbildungsveranstaltungen der Rechtsanwälte Dr. Schulte und sein Team zum Thema willkommen. Hier können die rechtlichen Spezialfragen vertieft werden.
