Marianne S. (Name geändert) hatte einen Traum: Eine Eigentumswohnung als Altersruhesitz.
Die Bausparkasse Badenia hatte das passende Rezept zur Verwirklichung: Kauf einer fremdvermieteten Eigentumswohnung; finanziert mit einem Darlehen der Bausparkasse; Tilgung mittels Mieteinnahmen und gesparter Steuern durch die Vermietung der Wohnung.
Die geeignete Wohnung war schnell gefunden und der Beitritt zu dem für das betreffende Objekt bestehenden Mietpool, der für die Badenia Voraussetzung zur Darlehensauszahlung war, schien kein Problem zu sein. Über die besonderen Risiken eines Mietpools wurde Marianne S. nicht unterrichtet.
Aufgrund einer falsch eingeschätzten Entwicklung des Wohnungsmarktes konnten die prognostizierten Mieteinnahmen bei weitem nicht erreicht werden, so dass die Einnahmen aus dem Mietpool deutlich hinter den Erwartungen zurückblieben. Marianne S. hat ausgeträumt.
Anlegerschützer warnen vor Mietpools
Marianne S. ist kein Einzelfall. Zahlreiche Mietpools, die vor allem von der Badenia beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage den Käufern aufgedrängt wurden, sind in Schieflage geraten.
Ein Mietpool wird in der Regel für eine Wohnanlage mit dem Zweck gegründet, den einzelnen Wohnungseigentümer vor Mietausfallrisiken abzusichern. Es muss sich dann der Mietpool um die weitere Vermietung der Wohnung kümmern und Mietausfälle gegenüber dem Wohnungseigentümer ausgleichen. Anlegerschützer hatten hier immer wieder vor der Gründung von Mietpools gewarnt.
BGH: Keine Rückabwicklung aber Schadensersatz
Auch die Rechtsprechung hat sich schon mehrfach mit dem Thema Mietpools beschäftigt. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr mit Urteil vom 03.06.2008 entschieden, dass in den Fällen, in denen nicht oder nicht ausreichend über die Risiken eines Mietpoolbeitrittes aufgeklärt wurde, kein Anspruch auf Rückabwicklung des Kauf- und Darlehensvertrages besteht. Allerdings steht dem Geschädigten bei schlechter oder fehlender Aufklärung ein Schadensersatzanspruch zu. Mit dieser Rechtsprechung setzt der Bundesgerichtshof die bisherige Praxis der Gerichte fort. Er macht deutlich, dass aus seiner Sicht ein Mietpool nichts Anrüchiges sei.
Oberlandesgericht stellt auf den konkreten Einzelfall ab
Weitaus interessanter für Geschädigte ist das noch nicht rechtskräftige Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 07.11.2007. Danach muss der Käufer einer Immobilie zu Kapitalanlagezwecken bei Eintritt in einen Mietpool über die Rentabilität und Finanzierbarkeit der Wohnung auf Grundlage der erzielbaren Ausschüttungen des Pools informiert werden. Nicht zulässig ist die meist vorherrschende Praxis, die Rentabilität auf Grundlage der Wohnungsmiete zu berechnen. Hier eröffnen sich für den getäuschten oder enttäuschten Kapitalanleger neue Möglichkeiten, ein Beratungsverschulden der Beratungsgesellschaft geltend zu machen. Ob die Rechtsprechung des OLG Brandenburg auch vor dem Bundesgerichtshof Bestand haben wird, muss noch abgewartet werden.
