Immer wieder sorgen Bauherren- und Erwerbermodelle für negative Schlagzeilen. Aus der Hoffnung auf Steuerersparnis und Rendite wird für manchen Anleger ein Albtraum.
Häufig geraten dabei auch Banken in Misskredit, die bei einem Darlehen den Beitritt zu einem Mietpool zur Vergabebedingung machen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem nun verkündeten Urteil die Aufklärungspflichten der finanzierenden Banken präzisiert.
Bereits 1992 hatte der Anleger eine Eigentumswohnung im Rahmen eines Erwerbermodells mithilfe eines Vermittlers gekauft. Zu deren Finanzierung nahm er ein Bankdarlehen in Anspruch. Die finanzierende Bank machte den Beitritt zum Mietpool der Anlage zur Bedingung der Kreditvergabe. Ziel eines Mietpools ist es, das Risiko von Mietausfällen gleichmäßig auf alle Eigentümer zu verteilen. Sämtliche Mieteinnahmen fließen auf einem Konto zusammen und werden in einem weiteren Schritt anteilig an die Besitzer weitergeleitet. Im Laufe der Jahre stellte sich heraus, dass der Kläger die Wohnung zu einem weit über dem Verkehrswert liegenden Preis erworben hatte und dass sich die angestrebten Mieteinnahmen nicht erzielen ließen. Der Anleger forderte nun u.a. Schadenersatz von der Bank, da diese ihrer Aufklärungspflicht nicht ausreichend nachgekommen sei.
Im Gegensatz zum Oberlandesgericht Karlsruhe (Az: 15 U 64/04) geht der BGH (Az: XI ZR 246/06) von einer geringeren Aufklärungspflicht der Banken aus. Die Bank verletzt diese Pflichten nur, wenn sie wissentlich spezielle Risiken des Mietpools verschweigt. Sie muss nicht über die mit einem Mietpool grundsätzlich verbundenen Gefahren – wie beispielsweise Verlust eines großen Teils der Mieteinnahmen durch langfristigen Leerstand in zahlreichen Räumen des Objektes – informieren. Die Bank kann auch nicht haftbar gemacht werden, wenn sich nach Vertragsabschluss herausstellt, dass die Erwartungen an die Erträge der Kapitalanlage zu hoch oder die Kalkulationen des Anbieters fehlerhaft waren. Hier ist der Anleger gefragt, der seine Investition mithilfe des Anbieters und anderer Fachleute prüfen kann und muss.
Es gibt aber auch Fälle, in denen die Bank umfassendere Aufklärungspflichten hat. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie nicht nur als Kreditgeberin, sondern auch bei Planung, Durchführung und Vertrieb des Projektes auftritt. Zudem muss die Bank den Anleger informieren, wenn sie bei Vertragsabschluss bereits weiß, dass der Mietpool überschuldet ist oder überhöhte und eine falsche Rentabilität vortäuschende Auszahlungen leistet. Falls die Bank diese Pflichten nicht erfüllt, können Schadenersatzansprüche des Anlegers bestehen.
Anleger sollten vor dem Hintergrund dieses Urteils daher eventuelle Schadenersatzansprüche anwaltlich genau prüfen lassen.
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