Steuersparmodell Eigentumswohnung – ein Marktbericht Juni 2010

Eine Eigentumswohnung ist ein rechtlich abgeschlossener Teil eines Hauses nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Nicht zuletzt aufgrund der so genannten „Finanz-Krise“ tritt bei Kapitalanlegern vielfach ein Umdenken ein. Statt in die klassische Geldanlage soll in Sachwerte investiert werden. Ein möglicherweise grundsätzlich richtiger Denkansatz. Hier gibt es viele Anbieter und Berater, die Möglichkeiten zur Verwirklichung anbieten.

Es gilt hier aber der alte Grundsatz: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.“ Nicht alles was versprochen wird, muss auch eintreten. Entscheidend ist, ob die Eigentumswohnung zu dem Kapitalanleger und seinen Bedürfnissen und Möglichkeiten passt.

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage soll nach den Versprechungen der von den Verkäufern beauftragten Vertrieben, den Beratern der Käufer, die Vorteile des Immobilieneigentums genießen:

Als Vorteile werden der Schutz gegen Geldentwertung und die Sicherheit einer Anlageform, die immer gebraucht wird, versprochen. Wohnen muss man schließlich immer. Hinzukommen Steuervorteile, die erheblich sein sollen und stetig sprudelnde Mieteinnahmen. Es gibt vermeintlich also jede Menge Vorteile. Problematisch wird es, wenn die Vorteile nicht oder nicht wie versprochen eintreten. Rechtsanwälte auf Seiten von Käufern können werden daher nur tätig, wenn die Vorteile im konkreten Fall nicht eingetreten sind. Vielfach sind Wohnungen auch zu nicht marktgerechten Preisen verkauft worden.  Hier kommt es auf eine genaue Prüfung des Einzelfalles an.

Auch wenn die Bauträger in der Regel nicht selbst die Beratung vor Ort übernommen haben, müssen diese häufig für Falschaussagen von Vertriebsorganisationen haften. Dies ist dann der Fall, wenn die Vertriebe im Auftrag der Verkäufer der Eigentumswohnungen tätig werden und deren Geschäfte fördern, bzw. helfen, diese zu erfüllen.

In der letzten Zeit wurden besonders auffällig und in Kreisen von spezialisierten Rechtsanwälten diskutiert:
 

Die Grüe­zi Re­al Es­ta­te AG hat mit ihrer 100%tigen Vertriebstochter, der hau­sei­ge­nen SwissKon­tor GmbH, aber auch durch externe Vertriebe wie der Gröhler Ver­mö­gens­be­ra­tung GmbH, bzw. Balin Service GmbH, bzw. GVB GmbH und der be­reits aus Spie­gel TV be­kann­ten KK Royal Ba­se­ment Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit aus Sicht unserer Mandanten fragwürdigen Me­tho­den und Versprechungen vor­nehm­lich an Klein­ver­die­ner ver­trie­ben. Hier haben sich viele Betroffene gewehrt und beschwert.  Die Grüezi Real Estate AG wurde vielfach auf Rückabwicklung der Wohnungskäufe verklagt. Nun wurde die nach Grüezi Real Estate AG zwischenzeitlich bereits vor dem höchsten Berliner Gericht, dem Kammergericht auch in zweiter Instanz zur Rückabwicklung eines Eigentumswohnungskaufes verurteilt.

Ebenfalls durch schlechte Beratungsqualität seiner beauftragten Vertriebe ist die LI­MAG GmbH, ein gro­ßer Bau­trä­ger aus Leip­zig, aufgefallen. Auch die LIMAG wurde zwischenzeitlich vom Landgericht Berlin zur Rückabwicklung eines Wohnungsverkaufes verurteilt. Dieses Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

   Bei einer Fi­nan­zie­rung wurde nach Auskunft unserer Mandanten durch den sogenannten unabhängigen Finanzierungsvermittler, Werner M., sogar gezielt Ei­gen­ka­pi­tal unserer Mandanten vor­ge­spie­gelt, wel­ches in der angegebenen Form gar nicht vor­han­den ist um eine Finanzierung zu ermöglichen. 
 

Über einen anderen der beauftragten Vertriebsangehörigen berichtete in ihrer neuesten Ausgabe Juni 2010 die Zeitung Finanztest, auch die Sat1 Sendung Akte 20.10 schilderte die Vertriebstätigkeit des Hartmut S, der nunmehr auch in zweiter Instanz vor dem OLG Dresden zum Schadenersatz wegen Falschberatung verurteilt worden ist. Hartmut S. ist anscheinend für verschiedenste Vertriebe von Eigentumswohnungen tätig geworden, unter anderem für die KK Royal Basement GmbH, über bereits umfangreiche Beiträge bei Spiegel TV liefen. Dabei schmückte er sich angeblich teilweise mit falschen Berufsbezeichnungen und Doktortiteln.

Die Cen­tral Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft ist ein be­kann­ter Bau­trä­ger aus Ber­lin, der nach Schilderungen von Erwerbern angeblich ein Ob­jek­e mit feuch­ten Kel­lern als „top sa­nier­te“ Ob­jek­te ver­kauft hat. Hier handelt es sich allerdings um offene, noch nicht entschiedene gerichtliche Verfahren. Noch nicht klar ist, ob hier beim Verkauf der Eigentumswohnungen die Verkäuferin tatsächlich von einem feuchten Keller gewusst hat und insoweit Aufklärungspflichten bestanden.

Aufgefallen sind auch die VI­TO Ci­ty Pro­per­ties GmbH und die Grüezi City Properties GmbH, die jetzt VIREO Berlin GmbH heißt. Dies sind wei­te­re Bau­trä­ger aus der so genannten Grüe­zi Grup­pe, deren Immobilien hauptsächlich von der SwissKontor GmbH vertrieben wurden.

Weiterhin haben Erwerber von Eigentumswohnungen über zumindest fragwürdige Vertriebsmethoden berichtet, mit denen Immobilien der RB Wohn­bau GmbH & Co. KG, He­li KG, Leip­zig, TK Im­mo­bi­lien GmbH, Ber­lin und die TK Ci­ty Pro­per­ties GmbH berichtet.

Die GEWOBAG EB Entwicklungs- und Betreuungsgesellschaft mbH wurde Ende Mai 2010 vom LG Berlin ebenfalls zur Rücknahme einer Eigentumswohnung verurteilt. Fragwürdige Aussagen des beauftragten Vertriebs wurden dem Verkäufer zugerechnet.  Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Diese Liste ist keinesfalls vollständig.
Die Tatsache, dass ein Betroffener mit diesem Unternehmen zu tun hatte, bedeutet im übrigen nicht in jedem Fall, dass es tatsächlich rechtliche Unkorrektheiten gegeben hat. Die Grenze zwischen seriösen und unseriösen Anbietern und Vertrieben oder sogar einzelnen Beratern ist teilweise fließend. Häufig werden bei der Beratung des Käufers/Anlegers durch den Berater die Vorgaben der internen Schulungen der Verkäufer und Vertriebe zu Gunsten des Provisionsinteresses vernachlässigt.  Man kann und darf deshalb nicht von etwaigen Einzelfällen auf das allgemeine Geschäftsgebaren der genannten Firmen schließen.
Tatsache ist aber auch, dass tatsächliche Falschberatungen der von den Verkäufern beauftragten Vertriebe dem Verkäufer zugerechnet werden können mit der Folge, dass ggf. auch der Verkäufer auf Schadenersatz haften kann.
Sollten tatsächlich nachweisbare Fehler beim Verkauf der Immobilie gemacht worden sein, kann sich unter Umständen eine Möglichkeit der Rückabwicklung ergeben.
Ein rechtlicher Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages kann sich grundsätzlich vor allem aus der Schlechterfüllung eines Beratungsvertrages, der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung oder einer arglistigen Täuschung ergeben. Hier sollte durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, ob und welche Erfolgsaussichten bestehen.

Der Verfasser Dr. Thomas Schulte leitet die Kanzlei Dr. Thomas Schulte. Die Kanzlei ist seit 1995 schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Kapitalanlagen- und Bankenrechts sowie auf dem Gebiet des Verbraucherschutzes tätig und vertritt bundesweit die Interessen einzelner Anleger. Die Kanzlei verfügt über zwei Büros in Berlin. 
Ergänzende Absenderangaben mit allen Kanzleistandorten finden Sie im Impressum auf unserer Internetseite www.dr-schulte.de