Bank haftet für vorsätzliche Überbewertung

OLG Celle: Bank haftet für vorsätzliche Überbewertung der Schrottimmobilie

In einer Entscheidung vom 13.02.2007 hat das Oberlandesgericht Celle in einem Schrot­tim­mo­bi­lien­fall auf den „Badenia/Allwo/Heinen und Biege“-Komplex die Deutsche Bausparkasse Badenia zu Scha­den­er­satz verurteilt. Dies ist nicht das erste Mal, dass das Oberlandesgericht Celle so ent­schei­det. Auch das OLG Karlsruhe hat in einem sehr ausführlichen Urteil bereits einmal eine Haftung der Ba­de­nia, ebenso wie der Allwo GmbH angenommen. Hintergrund waren die Woh­nungs­ve­räu­ße­run­gen aus dem Bestand der Allwo in den 90iger Jahren mittels eines ruinösen Finanzierungsmodells der Badenia über den Strukturvertrieb der inzwischen insolventen Heinen & Biegel GmbH.


Interessant ist der Ansatzpunkt, den das OLG Celle in dem Urteil 16 U 5/06 für eine Haftung der Bank annimmt. Nach dem sehr lesenswerten Urteil des Oberlandesgerichtes besteht eine Haftung der finanzierenden Bank insbesondere deswegen, weil die Bewertungen der verkauften Immobilien vor­sätz­lich und systematisch zu hoch angesetzt wurden, um eine 100%ige Kaufpreisfinanzierung durch die Badenia darstellen zu können. Auf diese Weise soll sich die Badenia ein Dar­le­hens­ge­schäft in Höhe von mehreren 100 Mio DM gesichert haben, ohne das den Immobilien entsprechende Markt­wer­te entgegen standen.
Ihren Ursprung fanden die überhöhten Verkaufspreise der Allwo-Immobilien in den ca. 30% des Kauf­preis betragenden Weichkosten, an denen allein die nach dem Vertriebskonzept an Heinen & Bie­gel zu zahlenden Provisionen von 18,75 % beteiligt waren. Diese Weichkosten und Ver­kaufs­pro­vi­sio­nen wurden dem Käufer schlichtweg auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Da der der Kaufpreis zu 100 % von der Badenia finanziert war, stand somit der Darlehensgewährung in Höhe von mindestens 30 % gar nichts als Sicherheit gegenüber: Der Verkehrswert der Immobilie deckte den Dar­le­hens­be­trag ja nicht. Gleichwohl hatte die Badenia nach den Feststellungen des OLG Celle vorsätzlich die Ver­kehrs­wer­te erhöht festgesetzt, was nach Ansicht des Gerichts zu einer vorsätzlichen sit­ten­wid­ri­gen Schädigung der Immobilienkäufer führte. Demgemäß haftet die Badenia vollständig auf Scha­den­er­satz in diesem Zusammenhang.
Das Oberlandesgericht Celle grenzt sich durch diese Entscheidung von einer gegenteiligen Ent­schei­dung des Bundesgerichtshofes ab. Der BGH hatte entschieden, dass die Vorschriften zur Ermittlung des Beleihungswertes einer finanzierten Immobilie lediglich im internen Interesse der Banken und Spar­kas­sen liege und keinerlei drittschützende Wirkung zugunsten de Käufers hätten. Das Ober­lan­des­ge­richt Celle will von diesem Grundsatz zumindest in den Fällen abrücken, in denen die Über­be­wer­tung vorsätzlich geschehen sei. Denn in einem solchen Fall sei die Bank nicht schützenswert.